とある司法書士の戯れ言

言いたい放題書き放題

登記業務

合筆による登記識別情報と権利証

先日、合筆した後に分筆した土地への抵当権設定登記の依頼がありました。この場合には、分筆前の元番の合筆登記により発行された登記識別情報(登記済証)もしくは、合筆にかかる全ての土地の登記識別情報(登記済証)が必要になります。 今回は、合筆登記に…

動産・債権譲渡登記の存続期間満了

動産譲渡登記及び債権譲渡登記には存続期間がありますが、存続期間が満了した後、登記はどうなるのでしょうか? 存続期間が満了した場合には、登記官の職権により登記記録が閉鎖される旨が定められています。(動産・債権譲渡登記令第4条)そのため、存続期…

5月1日以降は令和元年

実際に登記申請などが可能になるのは5月7日以降になりますが、5月1日以降を原因日付とする場合は「平成31年5月1日」ではなく「令和元年5月1日」になります。これは、不動産登記だけでなく商業法人登記も同じです。 そのため、しばらくの間は「4月…

マニアックな登記案件全て終了です!

先月末に申請した「判決による条件付所有権移転仮登記抹消」の件ですが、昨日、無事に登記が完了しました。 この件は原因日付がいつになるか判決書正本に明記されてなかったので、請求の理由などから判断することになりました。判決の更正もあったので、判決…

1筆の土地で現況が異なる場合

今月、このような土地の決済があります。売買物件は甲土地です。 〇甲土地(平成31年1月31日乙土地から分筆) A市B町101番 畑 300㎡ 〇乙土地 ・分筆前:A市B町100番 畑 1000㎡ ・分筆後:A市B町100番 畑 700㎡ この場合、登録免許…

官公署が所有する土地の払下げによる所有権移転登記嘱託

先月末に依頼があった地元A市が所有する土地の払下げによる所有権移転登記嘱託の件ですが、移転する土地の評価額が記載されている評価証明書を取得することができたので、今日、登記嘱託書を提出しました。 今回は、地元A市が登記義務者、買主が登記権利者…

譲与とは

先ほど取り上げた所有権移転の嘱託登記の件になりますが、売買により移転する土地と譲与により移転する土地がありました。そこで「譲与」とはどんな意味でしょうか? 「譲与」とは対価なしで物を譲り与えることだそうです。そのため、贈与と同じ意味と言えま…

国または地方公共団体が登記義務者になる嘱託登記

先日、地元A市が所有している土地の売買による嘱託登記の依頼がありました。預かった書類は以下のものになります。 ・登記原因証明情報(A市市長の記名押印済み) ・登記委任状(A市市長の記名押印済み) ここで問題になるのは、登記権利者たる買主さんにつ…

テレビ電話による定款認証制度

3月29日よりテレビ電話による定款認証制度がスタートします。テレビ電話による定款認証手続は下記の場合に利用できるそうです。テレビ電話による認証を利用できるのは次のいずれかの場合です。 1.発起人等が定款に電子署名し、自らがオンラインで認証申…

金銭消費貸借契約立会

今日の午後、月末に融資実行される件につき金銭消費貸借契約締結に立ち会ってきました。正直、不動産取引の立会はありますが、金銭消費貸借契約に立ち会うのはこれが初めてだったりするのです。 今日は担当者と融資実行当日の段取り及び契約書類、登記に必要…

引受者が複数名いる株式総数引受契約

先日依頼があった第三者割当による募集株式発行の件ですが、いろいろ調べた結果、会社と株式引受者とで株式総数引受契約を締結して進めることにしました。過去、このような形で進めたことはありましたが、引受人が複数名いるケースは初めてです。 臨時株主総…

平成31年度税制改正大綱

平成31年度税制改正大綱によれば以下の軽減措置の適用期限が2021年3月31日まで延長される予定です。 1.土地の売買による所有権移転登記の登録免許税率の軽減措置:本則1000分の20→1000分の15に軽減 2.信用保証協会および農業信用基…

判決による未登記建物の所有権保存登記

先日、地元の弁護士さんから判決による所有権保存登記に関する問い合わせがありました。判決などによる所有権保存登記の場合、確定した給付判決だけでなく確認判決や形成判決で「自己に所有権があることが確認できる」ものであれば大丈夫です。 また、確定し…

少し遠方で打ち合わせ

今日は少し遠方のお客さんの家に出向き月末にある売買の件で、打ち合わせをしてきました。今回は書類の事前確認と内容の確認、決済当日の段取りにつき確認してきました。 最初は電話で話を伺いましたが、電話だけでは情報が不十分だったことと、実際に出向い…

久々に第三者割当による募集株式発行と目的変更

先日、取引先の会社から増資に関する相談がありました。今回は社長さんと役員さんが持ち株比率とは異なる割合で出資することになるので、第三者割当による募集株式の発行により増資することにしました。 募集株式の発行による増資は久々なので、書籍を確認し…

数次相続における相続人の戸籍

以下の通り数次相続が発生しているケースにおける相続人の戸籍につき取り上げたいと思います。このケースにおける相続人は下記の通りです。 ・Aの相続人B及びD ・Aの相続人Cの相続人E及びF この場合、B及びDについてはAが亡くなった平成28年1月1日より後…

評価額がない既存建物の登録免許税

評価額がない既存建物につき所有権保存登記などをする際の登録免許税の算出方法は下記の通りです。 「各法務局で定められた平米当たりの認定価格×床面積×経年補正率=課税価格」 ↓ 「課税価格×1000分の4(所有権保存登記の場合)=登録免許税額」 平米…

地目変更後の登録免許税の算出

先日依頼があった贈与による所有権移転登記ですが、移転登記前に地目変更登記をすることになりました。 ・登記簿上の地目:畑 ・固定資産評価証明書上の現況:宅地 ・登記簿上の地目を「畑」から「雑種地」に変更する。 この場合、固定資産評価証明書に記載…

登記簿上の所有者が50年以上前に亡くなった土地の相続登記申請・2

先日、登記簿上の所有者が亡くなってから50年以上経過している不動産の相続登記の依頼がありました。今回は家督相続による所有権移転登記により被相続人名義に登記されてから70年以上経過し、被相続人が亡くなってから70年弱になります。 ただ、今回の…

農地の条件付所有権移転仮登記と消滅時効について

先日、決済がらみの件で、判決による条件付所有権移転仮登記抹消登記(原因:昭和45年9月1日売買、条件:農地法第5条許可)の相談がありました。判決主文には「○○地方法務局○○支局昭和45年9月1日受付第1111号の条件付所有権移転仮登記の抹消登…

オンライン申請と電子署名した文書

不動産登記のみならず商業法人登記でオンライン申請する際に、電子署名した文書を添付するケースがあると思います。具体的には以下のケースが考えられます。 1.不動産登記における本人確認情報 →この場合は、本人確認情報及び確認相手の本人確認書類(運転…

遺産分割を原因とする持分移転

今週、このような相続関係になっているケースで遺産分割による所有権移転登記が可能か否かの相談がありました。 1.被相続人Aは平成28年1月1日に死亡した。その後、法定相続分に従ってAからB(持分4分の2)、C(持分4分の1)、D(持分4分の1)へ…

特例有限会社の監査役廃止

以前、ウチで登記を手がけた特例有限会社から「監査役が辞任するが後任者を選任しないことになる場合の手続」につき相談がありました。 特例有限会社の場合、監査役設置会社である旨は登記事項ではないので、以下の通りに手続を進めることになります。 1.…

物件ごとに持分が異なる相続登記

今日、書類が手元にきた相続登記ですが、物件ごとに被相続人が有する持分が異なります。そのため、物件ごとに相続登記を申請しても良いのですが、手間と費用面を考えると一括申請した方がいいと判断しました。 物件ごとに持分が異なる相続登記の場合、不動産…

登記完了後の登記識別情報の納品方法

所有権移転登記や担保権設定登記完了後に登記識別情報が発行されます。担保権設定登記の場合は担保権設定契約書及び登記完了証と一緒に金融機関に納品します。 所有権移転登記の場合には、原則として注意書き及び申請書の写し、登記完了証と合綴して表紙をつ…

共同人名票

現在手がけている所有者不明土地の相続人調査で、コンピュータ化移記前の閉鎖登記簿謄本を取得したところ、共有者が5名以上だったこともあり共同人名票もあるようでした。 共同人名票とは、各区原則として権利者が5名以上いる場合は登記簿の一部として添付…

今度は合同会社の設立

今回、今までありそうでなかった合同会社の設立が初めてありました。合同会社の主な登記事項は以下の通りです。 ・商号 ・本店 ・公告をする方法 ・目的 ・資本金の額 ・社員に関する事項:業務執行社員、代表社員、職務執行者 また、定款の必要的記載事項は…

産業組合名義の休眠抵当権抹消登記申請

今日までに、産業組合から農業会への承継の件で法務局から回答があったので、清算人の先生から署名押印いただき必要書類をお預かりした上で登記申請しました。今回は事前通知となるため、通知を農業会の主たる事務所の所在地ではなく清算人の先生の自宅宛に…

社会福祉法人の利益相反取引は無事完了!

社会福祉法人の理事長個人所有の土地を社会福祉法人が買い取った件は、無事に完了し納品してきました。 この件は、登記済権利証がなかったので、本人確認情報により登記を進めることにしました。売買による所有権移転登記については理事長個人としての本人確…

産業組合から農業会への承継

「保証責任〇〇村信用購買販売利用組合(産業組合)」名義の休眠抵当権抹消の件で、産業組合から農業会に承継されたことを証する閉鎖登記簿謄本の記載につき、現在、法務局に照会をかけています。 「保証責任〇〇村信用購買販売利用組合」の閉鎖登記簿謄本に…