今回の債権法改正により賃貸借契約についても改正されています。改正点は以下の通りです。
１．連帯保証人の極度額設定
賃貸借契約における連帯保証人の責任範囲を示すものとして極度額の設定が必須となりました。
２．敷金返還のルールの明確化
賃貸借契約を結ぶ際に借主が貸主支払った敷金につき、契約終了後の返還ルールが明確になりました。「賃貸借契約終了後の敷金返還の義務化」及び「返還額は未払いの家賃を差し引いた額」となります。
３．建物の所有者変更の際のルールの明確化
不動産を借りている際、途中で賃貸物件の譲渡によりオーナーが変わった場合、新オーナーに家賃を支払うことが明記されました。なお、新オーナーが家賃を受け取るには賃貸物件につき、所有権移転登記を済ませておく必要があります。
４．原状回復・修繕ルールの明確化
借りてた部屋や家を退去する場合における原状回復や修繕のルールが明確化されています。原状回復の基準については、今回の改正で使用中に生じた「通常損耗」や「経年変化」については原状回復義務の対象外と定められています。原状回復のルールが明確化されたことにより、適正な金額の敷金の返還を受けられます
修繕ルールについては「賃貸住宅の貸し出し前に修繕を行う義務」に加え、修繕の申し出をしてから長期間修繕がされない場合において「修繕がされないため自分自身で修繕を行った場合」に賃借人が修繕費を請求できるようになりました。また、賃借人には賃貸住宅を汚したり壊したりした場合の修繕義務が課せられています。
５．一部滅失による賃料減額ルールの明確化
トイレなどの設備または建物の一部が故障している場合や全く使えない状態の場合、賃料が「使えなくなった部分や故障箇所の割合に応じて」減額されます。
このように賃貸借契約についても大きく変わっています。国土交通省のHPに賃貸借契約書のモデルが掲載されているので参考にしたいと思います。
