先日、中古マンションの売買の話があり専有部分の登記簿を確認したところ、敷地権の目的たる土地の表示はあるものの敷地権である旨の登記年月日が記載されていません。また、共同担保目録も確認したところ、敷地権の目的たる土地として表示されている土地の共有持分も担保に入っていました。
そこで、当該土地の登記簿も確認したところ、今回の専有部分の所有者持分については所有権敷地権の対象になっていないことが判明したため、このマンションの専有部分については敷地権化されている部分と敷地権化されていない部分があることになります。所有権敷地権の登記をした際に、専有部分の所有者と当該専有部分にかかる敷地部分の共有持分権者が異なっていたため敷地権化することができなかったようでした。
今回の売買の対象物件は敷地権化されていない専有部分につき、専有部分の所有権移転登記と敷地の共有持分の移転登記の二本立てになります。
なお、昭和５８年の区分所有法改正により、マンションのような区分建物については敷地利用権の一体化原則が定められ、原則として専有部分と敷地部分とを分離処分することができなくなりました。
一体化されるための要件は、土地が共有名義で、区分建物の所有者が土地の共有者であることです。そのため、全ての専有部分と敷地所有者が同じ場合は一体化しないため、敷地権化することができません。
