とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

相続人が未成年者だけである場合

先日、父親が亡くなり相続人が未成年者の姉妹2人だけの相続の相談がありました。未成年者に関しては親権者が法定代理人になり諸々の手続をすることになりますが、今回のケースは親権者が母親1人だけであります。実は、未成年者たる姉妹の両親は離婚してお…

第三者の承諾書や同意書に添付する会社法人の印鑑証明書

不動産登記で利害関係人が会社法人だったり、利益相反取引の承認決議があったことを証する議事録などには会社法人の印鑑証明書を添付する必要があります。 ただ、この場合においても会社法人等番号を記載すれば添付する必要はありません。この場合、添付書類…

大都市部における近傍価格について

公衆用道路など評価額が0円である土地については、近傍宅地価格を確認した上で登録免許税を算出することになります。 ワシの地元や近隣市町村では市役所や町役場にて評価証明書や評価通知書に近傍宅地価格を入れてもらってますが、都内や横浜、仙台などの大…

平成年月日不詳新築

評価漏れしていた建物につき、土地家屋調査士さんに建物表題登記をしてもらいました。建物登記簿を確認すると建築年月日が「平成年月日不詳新築」となっていました。さて、この建物の所有権保存登記をする際の登録免許税の計算はどうなるでしょうか? 評価額…

共有者のうち1人を除く他の共有者の持分全部を移転する場合

以下の通り共有者がABCDの4名いる不動産につき、ABC持分全部をEに移転する場合、登記の目的はどうなるでしょうか? 甲区 1番 所有権保存 所有者 X 2番 所有権移転 年月日売買 共有者 持分3分の1 A、持分3分の1 B、持分3分の1 C 3番 A…

共有者全員の持分の一部を移転する場合

共有者全員の持分の一部を移転する場合の登記の目的ですが「共有者全員持分一部移転」になりません。この場合は、以下の通りになります。 甲区 1番 所有権保存 所有者 X 2番 所有権移転 年月日売買 共有者 持分3分の1 A、持分3分の1 B、持分3分の…

オンライン申請の連件申請を違う司法書士が申請する場合

今度、ワシと別の司法書士さんとで下記の登記を手分けして連件申請することになりました。 1.当職が申請 4-1:所有権登記名義人住所変更(土地) 4-2:所有権保存(建物) 2.司法書士Xが申請 4-3:抵当権設定(土地・建物) 4-4:抵当権設定…

地役権抹消登記の利害関係人

地役権抹消登記の際に担保権者が利害関係人になるケースがあります。それは、地役権設定登記後に要役地に(根)抵当権が設定された場合、後順位(根)抵当権者が利害関係人になるため承諾書が必要になります。 ☆乙区 1番 要役地地役権 承役地○○ 2番 抵当権…

養子縁組前の養子の子が相続人になるケース

民法第887条第2項但書で養子縁組前に出生した子については代襲相続人にならない旨が規定されています。ただし、養子縁組前に出生した子でも被相続人の直系卑属になる場合は代襲相続人になります。具体的には下記の事例になります。 平成22年に甲は被相…

本人確認書類でマスキングが必要なもの

10月1日より、医療保険の被保険者証に記載されている「保険者番号」及び「被保険者等記号・番号」や、国家公務員や地方公務員共済の「組合員等記号・番号」、私立学校教職員共済の「加入者等記号・番号」などにつき、コピーなどにより写しを作成する場合…

登記原因証明情報における前登記物件の表示

今年の試験で、登記原因証明情報たる根抵当権追加設定契約書に前登記物件の表示が必要か否かにつき取り上げられたようです。 地元の金融機関の抵当権追加設定登記の場合、登記原因証明情報たる抵当権追加設定契約書に、既に設定登記されている抵当権の「受付…

根抵当権追加設定の前提として必要な登記

前の記事では抵当権追加設定登記の前提として必要な登記につき取り上げてみましたが、根抵当権追加設定登記の場合はどうでしょうか。 根抵当権の場合は、既に登記されている根抵当権者の表示と、追加設定の根抵当権者の表示とが一致しない場合は、根抵当権登…

抵当権追加設定の前提として必要な登記

今日付で地元の金融機関の保証会社の商号が変わりました。ワシが手がける予定の件の中に当該保証会社を抵当権者とする抵当権追加設定登記をする件がいくつかあります。そこで、抵当権追加設定登記の前提として必要な登記につき取り上げてみようと思います。 …

建物表題変更登記により床面積が変わった場合

これから手がける案件で、増築による建物表題変更登記をした結果、登記簿上の床面積が変わった中古住宅の決済があります。固定資産評価証明書については床面積の増加分は反映されておらず、表題変更登記前の床面積に基づき固定資産評価額が算出されてます。 …

公証人認証の委任状による登記

所有権移転登記をするケースで登記済証もしくは登記識別情報がない場合、登記申請の委任状を公証人に認証してもらうことがあると思います。公証人に認証してもらう際に必要な書類等は以下の通りです。 ・本人の実印 ・本人の印鑑証明書 ・本人確認できるもの…

決済時における待ち時間の話題

決済の時は、売買代金などの着金待ちの間、時間ができることが良くあります。このような場合は、世間話をすることが多いです。ちなみに、今は、半沢直樹ネタが必ず出てきますね。 他には業界の話や景気のことなどもネタになりますし、新型コロナウイルスにま…

決済の代理

今日は決済が3つありました。うち、午前中の同時間帯に2つ重なってしまったため、所長に代わりに行ってもらいました。この決済についても、売主さん及び買主さんともにワシが事前に本人確認し、委任状と登記原因証明情報には記名押印してもらっていたため…

登記簿上の住所がそれぞれ異なる共有者の住所変更登記

登記簿上の住所がそれぞれA、Bである共有者甲及び乙が、同一の日付でCに住所移転した場合、同一の申請書で一括申請できるでしょうか? ○登記簿上の住所 住所A 持分2分の1 甲 住所B 持分2分の1 乙 ↓ ○令和2年1月1日住所移転後 住所C 持分2分の…

法定相続情報一覧図を添付した相続登記

相続登記申請と同時に法定相続情報一覧図の保管及び写しの交付の申出を行う案件が立て続けにありました。その中で、地元管内以外の物件の相続登記もあったので、この件については法定相続情報一覧図の写しを添付して申請しました。 このケースは相続人が1人…

指定根抵当権者の合意

先日、相続登記の相談がありました。内容を確認したところ、不動産の相続だけでなく、お金を貸しており、債務者名義の不動産に根抵当権を設定してあるとのことでした。なお、元本確定事由は発生していないとのことです。 元本確定前の根抵当権につき根抵当権…

面識のない相続人へのアプローチ・5

面識のない相続人や当事者へのアプローチ方法ですが、以前、ここで取り上げた通り、依頼者主導で連絡を取り合えるようにするようにしています。住所しか分からない場合は住所地に封書を送付し「折り返し何らかの形で連絡がほしい」旨を伝えます。 その際に、…

数日で完了する不動産登記

ここのところ、地元管内の不動産登記の完了が早いです。申請日から2、3日で完了することが多いですね。登記完了まで時間がそれほどかからないのはありがたいことですが、登記が出ていないのかと心配にもなってきます。 ちなみに、地元の法務局ですが今朝の…

相続放棄のお手伝いをした件の売買

昨年末に相続放棄申述書作成など相続放棄のお手伝いをした件につき、売買による所有権移転登記の依頼がありました。相続人全員が相続放棄をし相続財産管理人が選任されています。 登記簿上の住所は「亡某相続財産」への名変登記と同時に亡くなった時点の住所…

面識のない相続人へのアプローチ・4

先月から手がけていた面識のない相続人がいらっしゃった相続登記の件ですが、無事に登記が完了しました。 当該相続人さんから遺産分割協議書がなかなか返送されてこなかったので、その方の親戚の方経由で確認したところ、ワシのところに連絡がありました。そ…

リフォームローンに伴う持分移転

先日、息子さんが親御さん所有の建物をリフォームするためにリフォームローンを組む案件の依頼がありました。この場合は親御さん名義の建物につき息子さんに持分を持たせることになります。ちなみに、今回は贈与による所有権一部移転登記になります。 ☆例 ・…

金融機関の名称変更登記と同時に取扱店の追加

地元の信金ですが10年ちょっと前に別の信金と合併し、地元の信金が存続する形になりました。合併の際に名称が変わっているため、合併前に登記された(根)抵当権につき変更登記や追加設定登記をする場合は名称変更登記が必要になります。 その際に、取扱店…

確定根抵当権の免責的債務引受は無事に完了

先月末に申請した確定根抵当権の免責的債務引受は無事に完了しました。今回は、債務者死亡による根抵当権の債務者変更登記をした上で、免責的債務引受による根抵当権の債務者変更登記をしました。 今回は債務者の相続人全員の同意により債務引受人を決めた上…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・8

現在手がけているフィリピン在住フィリピン人が売主の決済ですが、5月末にEMSで発送した宣誓供述書が、6月末に売主さん本人の手元に届いたことをフィリピンの郵便の追跡サービスで確認できました。この後は、現地のノータリーパブリックでサインし認証して…

確定根抵当権の免責的債務引受

現在、債務者死亡から6ヵ月以上経過した根抵当権の債務者の免責的債務引受の件を手がけています。今回は債務者の相続人全員が出席した遺産分割審判にて債務を引き継ぐ相続人(引受人)を決定し、債権者が引受人に対して承諾するケースであります。登記原因…

債権法改正がらみの案件・2

今日も債権法改正がらみの案件を手がけました。それは、不動産の相対取引です。不動産業者さんが入っていないため代わりに売買契約書や領収書などを作成しました。売買契約書は手元の書籍を参考にしたのは言うまでもありません。 今回は債権法改正に伴う危険…