とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

レアな職権更正

先日申請した抵当権追加設定登記の件になります。今朝、登記完了確認できたので登記事項証明書を取得して確認したところ、建物に抵当権追加設定登記申請したのに、先に抵当権設定登記をした土地に抵当権追加設定登記がされていました。 これにはビックリした…

「斎」と「斉」そして「エ」と「ヱ」

読み方が同じでも異なる文字として扱われるもので有名なのは「斎」「齋」と「斉」「齊」ですね。前者は「サイ」と読み、後者は「セイ」と読むため、両者は同一の文字ではなく、また、どちらかの一方が誤字、俗字でもありません。よって、登記簿上の氏名が「…

遺産分割協議の成立後に相続人が亡くなった場合

現在、手がけている件で遺産分割協議成立後に相続人が亡くなってしまったケースがあります。 今から10年ほど前に被相続人Aの遺産をBが相続する旨の遺産分割協議が成立しましたが、相続人が10名ほどいたので、相続人各々が遺産分割協議証明書(印鑑証明…

相続登記漏れした建物の相続

先月下旬あたりから立て続けに、古い建物の相続がらみの依頼が続きました。1件目は、数年前に親御さんの相続登記の依頼をされた方からの未登記建物の表題登記及び所有権保存登記の依頼でした。 固定資産税の課税台帳は相続により親御さんから依頼者に書き換…

所有権保存登記の委任日

時々疑問に思うのは所有権保存登記の委任日です。委任日は依頼者から記名押印していただいた日になるのが先決ですが、委任日の範囲もあると思います。 建物所有権保存登記については下記の3つのうちいずれか以降の日付になると思います。 1.建物新築年月…

特定認定長期優良住宅と認定低炭素住宅

今まで、新築住宅の所有権保存登記の登録免許税軽減のために、特定認定長期優良住宅の住宅用家屋証明書を取得したことはありましたが、今回、認定低炭素住宅の登記があり認定低炭素住宅の住宅用家屋証明書を取得することになりました。 と、言っても、認定低…

長期相続登記等未了土地の相続

先日、ウチの事務所に長期相続登記等未了土地の相続登記の依頼があり、昨日までに登記が完了しました。今回のケースは、依頼者が相続登記をした際に当該土地を漏らしてしまったとのことでした。 幸いにも、依頼者が当該土地以外の不動産以外の相続登記をした…

都市計画区域外に新築した住宅の住宅用家屋証明書

都市計画区域外に住宅を新築する場合、建築確認申請は不要で、建築工事届を提出する必要があります。 都市計画区域内に新築した住宅につき住宅用家屋証明書を取得する際に建築確認(&検査済証)が必要になりますが、都市計画区域外に新築した住宅につき住宅…

遺言による相続の場合の相続関係説明図

先日、被相続人の甥が代襲相続する旨の公正証書遺言による相続登記を手がけました。この場合、下記の戸籍が必要になります。 ・被相続人の出生から死亡までの一連の経過が分かる改製原戸籍謄本及び除籍謄本一式 ・被相続人の両親(直系尊属全員)の死亡の記…

法定相続情報一覧図を添付した相続登記・2

相続登記の依頼者から、委任状と遺産分割協議書(印鑑証明書付)、被相続人の最後の住所及び相続人全員の住所が記載された法定相続情報一覧図を預かるケースはあると思います。この場合、登記原因証明情報として、法定相続情報一覧図及び遺産分割協議書(印…

破産管財人が申請人になる場合

近々、売主に破産管財人がついている任意売却があります。個人破産の場合で破産管財人がいる場合、登記申請書には下記のように記載します。破産管財人の印鑑証明書だけでなく資格を証する書面が必要になります。 ○登記義務者 A市B町1番地 X 上記の者破産者…

配偶者居住権設定登記は無事完了!

先日、法務局に照会の上、相続登記と連件で申請した配偶者居住権設定登記ですが、無事に完了しました。登記事項は以下の通りです。 (乙区) 1番 配偶者居住権設定 原因 令和3年5月1日遺産分割 存続期間 令和3年5月1日から配偶者居住権者の死亡時まで…

配偶者居住権設定の登記原因証明情報・2

配偶者居住権設定の際に遺産分割協議書(印鑑証明書付)を登記原因証明情報とする場合、遺産分割協議書には以下の記載が必要です。 (例)配偶者居住権の取得 相続人Bは、相続開始時に居住していた次の建物の配偶者居住権を取得する。配偶者居住権の存続期…

配偶者居住権設定の登記原因証明情報

今日、相続登記と連件で配偶者居住権設定登記を申請しました。今回は、配偶者居住権設定に関する事項が記載されている遺産分割協議書(印鑑証明書付)を登記原因証明情報として添付しました。 また、報告形式の登記原因証明情報も下記の通り作成してみました…

配偶者居住権設定登記の依頼

先日、相続登記とセットで配偶者居住権設定登記の依頼がありました。税理士さんが作成した遺産分割協議書に記載されていたため、今後の相続税対策の一環かもしれません。具体的にはこんな感じでした。 ☆具体例 ・被相続人:A ・相続人:配偶者B、長男C ・…

オンライン申請におけるローマ数字の入力

先日、他管轄に申請する不動産登記で住所にローマ数字が入っている案件がありました。これをオンライン申請しようと準備を進めたところ、オンライン申請データを作成する段階でローマ数字を登記統一文字に置き換える方法が分からず右往左往しました。 こちら…

相続登記の義務化等について

所有者不明土地問題を解決すべく、相続登記及び所有者の氏名、住所変更登記の義務化などを定めた 「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)改正」が4月21日の参議院本会議で成立しました。内容は以下の通りです。 1.相続登記の義務化と相続人申告登…

相続財産管理人及び不在者財産管理人の印鑑証明書

相続財産管理人及び不在者財産管理人の印鑑証明書ですが、裁判所書記官発行のものがあればそれで大丈夫ですが、裁判所によっては発行しないところもあります。 この場合は個人の印鑑証明書を添付することになりますが、印鑑証明書には自宅の住所が記載されて…

特別代理人選任審判書謄本と清算人選任審判書謄本の有効期限について

利益相反行為の際に特別代理人が選任されますが、古い先例によると特別代理人選任審判書謄本には有効期限はないそうです。(昭和31年12月14日民事三発第1367号民事局第三課長事務代理回答) そもそも、特別代理人は、本人と法定代理人、法人と法人…

本人確認情報のPDF化と電子署名

先月末に手がけた決済案件、権利証がなかったため本人確認情報により申請し無事に完了しました。今回はオンライン申請だったので、本人確認情報と登記義務者の運転免許証のコピーをPDF化した上で電子署名したものを添付しました。なお、別送書類にも本人…

公正証書遺言が2通ある相続

先日、このような相続の相談があり受託しました。ポイントは4つあります。 1.公正証書遺言が2通あり内容が全く異なる点:新しい方が優先 2.遺言者の登記簿上の氏(甲野)と後に作成された公正証書遺言に記載されている氏(乙野)が違う:遺言者は夫が…

アメリカ在住の在外邦人が相続人になる件は無事完了!

先月末に申請した、相続人の1人がアメリカ在住の在外邦人の件は無事に完了しました。在外邦人の署名証明書が日本の公証役場発行のもので、遺産分割協議書と合綴されてなかったのがポイントになりましたが、管轄法務局に事前照会しOKをいただいていたので完…

決済当日に立ち会わない取引・続き

先月末にワシが立ち会わないで取引した件の続きです。この件は、3月31日に決済で物件が地元管内ではなかったので、日曜日に必要書類を全て預かった上でオンライン申請できるように準備をしておきました。 そして、決済当日、不動産業者さんが売主さんに代…

評価額がない建物の認定価格

今日から評価額がない建物の平米当たりの認定価格が変わりました。平成30年の時の価格よりもさらに高くなっています。宇都宮管内では5,000円~6,000円上がり、前橋管内でも3,000円~4,000円くらい上がっている感じです。 そうすると、…

併存的債務引受

来月以降手がけることになりますが、先日、併存的債務引受による抵当権の債務者変更の相談がありました。併存的債務引受とは、民法改正前の重畳的債務引受のことであります。 併存的債務引受により、新たに債務引受をした者が旧債務者と並んで債務者となるも…

決済当日に立ち会わない取引

年度末攻勢も佳境に入り予定のやり繰りも難しくなってきつつあります。その結果、決済当日に立ち会わないやり方で取引をすることになりました。売主さんと買主さんからは事前に必要な書類を預かり署名押印してもらった上で、同時に本人確認も済ませてしまい…

日本の公証役場発行の署名証明書

アメリカ在住の在外邦人が相続人の1人になるケースでは、アメリカ国内の領事館で在留証明書及び署名証明書を取得し、署名した遺産分割協議書と合綴してもらうことが多いです。 しかし今回は、当該相続人が一時帰国期間中に日本国内の公証役場で署名証明書を…

課税台帳に載っていない土地

今日の昼下がり、以前ウチで相続登記をしたお客さんが来ました。被相続人名義の土地が残っているとのことで相続登記をすることになりました。 当該土地の固定資産評価証明書を取得しに市役所税務課に行ったところ、当該土地は昔から現在に至るまで非課税扱い…

錯誤取消による相続登記の抹消

以前、ここで取り上げた相続登記の錯誤による抹消の件ですが、民法改正により錯誤は無効事由ではなく取消事由になったため、登記原因証明情報の内容も変わります。具体的には以下の通りです。 〇登記の原因となる事実又は法律行為 (1)相続による所有権移…

錯誤取消による所有権抹消登記の登記原因証明情報

民法改正により錯誤は取消事由になりました。改正前は無効事由だったので、登記原因は「錯誤」から「年月日取消」になります。 また、登記原因証明情報の「登記の原因となる事実又は法律行為」として記載する内容が変わりますね。具体的にはこんな感じです。…