とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

建物表題変更登記により床面積が変わった場合

これから手がける案件で、増築による建物表題変更登記をした結果、登記簿上の床面積が変わった中古住宅の決済があります。固定資産評価証明書については床面積の増加分は反映されておらず、表題変更登記前の床面積に基づき固定資産評価額が算出されてます。 …

公証人認証の委任状による登記

所有権移転登記をするケースで登記済証もしくは登記識別情報がない場合、登記申請の委任状を公証人に認証してもらうことがあると思います。公証人に認証してもらう際に必要な書類等は以下の通りです。 ・本人の実印 ・本人の印鑑証明書 ・本人確認できるもの…

決済時における待ち時間の話題

決済の時は、売買代金などの着金待ちの間、時間ができることが良くあります。このような場合は、世間話をすることが多いです。ちなみに、今は、半沢直樹ネタが必ず出てきますね。 他には業界の話や景気のことなどもネタになりますし、新型コロナウイルスにま…

決済の代理

今日は決済が3つありました。うち、午前中の同時間帯に2つ重なってしまったため、所長に代わりに行ってもらいました。この決済についても、売主さん及び買主さんともにワシが事前に本人確認し、委任状と登記原因証明情報には記名押印してもらっていたため…

登記簿上の住所がそれぞれ異なる共有者の住所変更登記

登記簿上の住所がそれぞれA、Bである共有者甲及び乙が、同一の日付でCに住所移転した場合、同一の申請書で一括申請できるでしょうか? ○登記簿上の住所 住所A 持分2分の1 甲 住所B 持分2分の1 乙 ↓ ○令和2年1月1日住所移転後 住所C 持分2分の…

法定相続情報一覧図を添付した相続登記

相続登記申請と同時に法定相続情報一覧図の保管及び写しの交付の申出を行う案件が立て続けにありました。その中で、地元管内以外の物件の相続登記もあったので、この件については法定相続情報一覧図の写しを添付して申請しました。 このケースは相続人が1人…

指定根抵当権者の合意

先日、相続登記の相談がありました。内容を確認したところ、不動産の相続だけでなく、お金を貸しており、債務者名義の不動産に根抵当権を設定してあるとのことでした。なお、元本確定事由は発生していないとのことです。 元本確定前の根抵当権につき根抵当権…

面識のない相続人へのアプローチ・5

面識のない相続人や当事者へのアプローチ方法ですが、以前、ここで取り上げた通り、依頼者主導で連絡を取り合えるようにするようにしています。住所しか分からない場合は住所地に封書を送付し「折り返し何らかの形で連絡がほしい」旨を伝えます。 その際に、…

数日で完了する不動産登記

ここのところ、地元管内の不動産登記の完了が早いです。申請日から2、3日で完了することが多いですね。登記完了まで時間がそれほどかからないのはありがたいことですが、登記が出ていないのかと心配にもなってきます。 ちなみに、地元の法務局ですが今朝の…

相続放棄のお手伝いをした件の売買

昨年末に相続放棄申述書作成など相続放棄のお手伝いをした件につき、売買による所有権移転登記の依頼がありました。相続人全員が相続放棄をし相続財産管理人が選任されています。 登記簿上の住所は「亡某相続財産」への名変登記と同時に亡くなった時点の住所…

面識のない相続人へのアプローチ・4

先月から手がけていた面識のない相続人がいらっしゃった相続登記の件ですが、無事に登記が完了しました。 当該相続人さんから遺産分割協議書がなかなか返送されてこなかったので、その方の親戚の方経由で確認したところ、ワシのところに連絡がありました。そ…

リフォームローンに伴う持分移転

先日、息子さんが親御さん所有の建物をリフォームするためにリフォームローンを組む案件の依頼がありました。この場合は親御さん名義の建物につき息子さんに持分を持たせることになります。ちなみに、今回は贈与による所有権一部移転登記になります。 ☆例 ・…

金融機関の名称変更登記と同時に取扱店の追加

地元の信金ですが10年ちょっと前に別の信金と合併し、地元の信金が存続する形になりました。合併の際に名称が変わっているため、合併前に登記された(根)抵当権につき変更登記や追加設定登記をする場合は名称変更登記が必要になります。 その際に、取扱店…

確定根抵当権の免責的債務引受は無事に完了

先月末に申請した確定根抵当権の免責的債務引受は無事に完了しました。今回は、債務者死亡による根抵当権の債務者変更登記をした上で、免責的債務引受による根抵当権の債務者変更登記をしました。 今回は債務者の相続人全員の同意により債務引受人を決めた上…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・8

現在手がけているフィリピン在住フィリピン人が売主の決済ですが、5月末にEMSで発送した宣誓供述書が、6月末に売主さん本人の手元に届いたことをフィリピンの郵便の追跡サービスで確認できました。この後は、現地のノータリーパブリックでサインし認証して…

確定根抵当権の免責的債務引受

現在、債務者死亡から6ヵ月以上経過した根抵当権の債務者の免責的債務引受の件を手がけています。今回は債務者の相続人全員が出席した遺産分割審判にて債務を引き継ぐ相続人(引受人)を決定し、債権者が引受人に対して承諾するケースであります。登記原因…

債権法改正がらみの案件・2

今日も債権法改正がらみの案件を手がけました。それは、不動産の相対取引です。不動産業者さんが入っていないため代わりに売買契約書や領収書などを作成しました。売買契約書は手元の書籍を参考にしたのは言うまでもありません。 今回は債権法改正に伴う危険…

債権法改正がらみの案件

今年の4月から改正債権法が施行されてますが、改正債権法がらみの案件がウチにきました。それは、抵当権の債務者の相続&免責的債務引受になります。 特に免責的債務引受については併存的債務引受と共に今回の改正債権法で取扱いが変わったところであります…

面識のない相続人へのアプローチ・3

現在進行中の相続の件になりますが、依頼者とは面識のない相続人に書類を送ったところ、その方の親戚の方からワシのところに連絡がありました。そのため、事情などを説明した上で、資料を持って行きました。 そして、今日になって親戚の方から連絡があり、手…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・7

先月末にフィリピン在住フィリピン人宛に宣誓供述書をEMSで発送した件ですが、今月初めにマニラに着きましたがマニラの国際交換局で保管状態が続いています。宛先はミンダナオ島なので、コロナウイルス感染拡大の影響で、マニラがあるルソン島からミンダ…

面識のない相続人へのアプローチ・2

現在、手がけている相続登記の件になりますが、依頼者とは面識がない相続人がいるため、依頼者から当該相続人に被相続人たる実親が亡くなり相続が発生している旨の通知を送ることにしました。なお、当該相続人の住所は相続人調査の過程で判明しましたね。 そ…

土地区画整理や土地改良後に発行される権利証

土地区画整理や土地改良による換地処分後に権利証(登記識別情報)が発行されるのは、従前は数筆の土地だったのが換地後は1筆の土地になる合併換地の場合になります。 さて、合併換地により発行された権利証(登記識別情報)がない場合はどうすればいいでし…

電話と郵便による本人確認案件全てひと段落

先月は緊急事態宣言発令の影響で、売主さんが遠方に居住している決済案件については電話と郵便により本人確認を行いました。なお、2件とも権利証はありました。本人確認方法は案件によって変えましたね。 1.売主さんが入院中で面談できなかったケース ⇒住…

家督相続による相続登記

先日、遺産分割審判が確定し相続登記を進めることになった件で、土地の一部が被相続人の父親名義のままになっていました。戸籍を確認すると、今回の被相続人が登記名義人たる父親を家督相続していました。なお、登記名義人たる父親が当該土地を取得した時期…

共有持分放棄と贈与

不動産の共有持分放棄をすると民法255条により、放棄した持分は他の共有者に帰属することになります。よって、AとBが共有の不動産につきBが共有持分放棄をした場合、Bの持分は他の共有者たるAに帰属することになります。ただ、共有持分放棄によるB…

会社と清算人との利益相反

先日手がけたみなし解散させられた株式会社の法定清算人就任の件ですが、会社名義の不動産があり、代表清算人が買い取る予定だそうです。そうすると、会社と代表清算人とで利益相反になります。 会社と清算人の利益相反行為については、清算人会が設置されて…

代表者変更と不動産登記

昨日申請した地元のJAの抵当権設定登記ですが、JAの代表者が5月28日に行われた総代会で変わりました。よって、抵当権者たるJAの委任状には新代表者を記載する必要があります。 ただ、JAの代表者変更登記は今月中旬に申請するとのことです。そのた…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・6

現在手がけているフィリピン在住フィリピン人が売主の決済ですが、GW前に農地法第5条許可の取り下げと再申請が無事に完了しました。そこで、売買による所有権移転登記用の宣誓供述書を売主さんのところに送り、現地のノータリーパブリックで署名してもら…

亡くなっている方名義にする相続登記

先日、数次相続になっている土地の相続登記の依頼がありました。戸籍類を確認したところ、第1次相続については必要な書類が出揃ったものの、第2次相続については相続関係が複雑なため一筋縄ではいかないです。 第1次相続については、被相続人の子どもが相…

名字が何度も変わっている氏名変更登記

先日、名字が何度も変わっている方の氏名変更登記の相談がありました。もちろん、住所も変わっています。どのように変わっているかは以下の通りです。 登記簿上の住所氏名:A市B町1番地 甲野花子 ↓ 昭和60年5月1日住所氏名変更:A市C町2番地 乙野…