とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

空き家対策としての相続&贈与・2

空き家対策としての相続&贈与の件ですが、最終段階になりました。相続と本来の所有者への贈与は終わっているので、今度は本来の所有者から隣接する土地と建物を所有する会社に贈与することになります。 今回は「個人から会社」への贈与になるため個人間の贈…

領収書に収入印紙を貼付するか否か

不動産の売買で契約書には収入印紙を貼付することになりますが、領収書についてはどうでしょう。 1.個人が売主の場合 不動産名義が個人で、かつ、自宅などのマイホームやセカンドハウスなど、自ら住むための物件で「非営利」な場合は、売買代金の領収証に…

登記申請する時間帯の指定がある場合

今日あった決済ですが、お客さんから登記申請をする時間帯を指定されました。今日は赤口で「午前11時から午後1時までの間に申請するのが良い」とのことなので、その時間帯に申請して欲しいとの希望がありました。 さて、登記申請する時間帯の希望があった…

相続&贈与の依頼は無事に完了

先月下旬から立て続けにあった相続&贈与の依頼ですが、全て無事に完了しました。そのうち1件は地元の空き家対策関係で、敷地につき「登記名義人が既に死亡していることによる相続登記」と「実際は登記名義人から取得している建物所有者への贈与による所有…

一筆の土地に公衆用道路部分が含まれているケース

先日申請した決済案件につき、管轄法務局から登録免許税の追加納付の件で電話がありました。今回の売買物件のうち土地の固定資産評価証明書の表示が以下の通りになっていたものです。 ☆土地の登記簿上の表示 O市P町1番1 宅地 1000㎡ ☆土地の固定資産…

退職慰労金として不動産を現物支給する場合・3

退職慰労金として不動産を現物支給するケースですが、登記原因証明情報の内容をざっとまとめると以下の通りです。 1.取締役Aが平成28年3月31日に辞任したこと。 2.平成28年3月25日に開催された臨時株主総会にて以下の内容でAに対する退職慰…

退職慰労金として不動産を現物支給する場合・2

ある日の午後、取引先の方から「前社長(会長)に会社名義の土地建物を退職金の一部として譲渡したい」との相談がありました。取引先の会社の登記簿を確認したところ、前社長(会長)は6月末に辞任という形で退任していました。そして、会社名義の土地建物…

退職慰労金として不動産を現物支給する場合・1

先日、とある株式会社の役員だった方が亡くなり、死亡退職金として不動産をその方の配偶者に現物支給する場合の所有権移転登記について話題になりました。この場合、所有権移転登記の登記原因がどうなるでしょうか。 退任する役員に対して退職慰労金として会…

名変登記で補正

登記簿上の住所にマンション名を加える件ですが、補正の連絡がありました。正直、申請する前に「?」と思ったので「あぁ、やっぱりね」という感じで補正してきました。 所有者の現住所が「A市B町1丁目1番地1 XYZマンション101」でしたが登記簿上…

登記原因の更正

登記原因を間違えるのは司法書士としてやってはいけないミスですが、やむなく更正する場合の申請人は原則として下記のとおりです。 1.所有権移転登記の登記原因の更正 ・登記権利者:更正する所有権移転登記の登記権利者(買主、受贈者など) ・登記義務者…

共同担保の(根)抵当権などの移転の登記する場合の登録免許税

先日、(根)抵当権移転の場合に登録免許税法第13条第2項の適用があるとの話がありました。ワシは初耳だったので、根拠を調べてみました。 ☆昭和43年2月15日法務省民事甲第313号 〇共同担保の抵当権等の移転の登記の取扱い 1.同一の登記所に同…

農地の売買の登記原因証明情報

現在、市街化調整区域の農地の売買を手がけてます。売買契約は済みましたが、農地法第5条の許可がおりるのを待っている状態です。そこで、農地の売買における登記原因証明情報を下記のように起案してみました。 (1)売買契約 AとBは、平成26年5月1…

閉鎖された登記簿の保存期間・不動産

土地、建物の登記簿が閉鎖されてからどのくらいの期間、法務局で保存しているかにつき聞かれたので調べてみました。結果、不動産登記規則第28条に出ていました。 ・土地:閉鎖日から50年間 ・建物:閉鎖日から30年間 ちなみに、登記申請書及びその附属…

直系尊属が相続人になるケース

先日あった相続登記の依頼ですが、直系尊属たる祖母が相続人になるケースがありました。被相続人は独身でひとりっ子、両親は共に先に亡くなってしまい、母方の祖母が生きているというケースでした。このケースでは以下の戸籍を集めました。 1.被相続人の出…

本人確認情報の電子署名

不動産登記につきオンライン申請する場合において申請データ及び登記識別情報提供様式に電子署名することになっております。商業法人登記でも申請データに電子署名しております。 ちなみに、オンライン申請の場合には本人確認情報をPDF化し、それに電子署…

不動産登記における住所の読み替え規定

不動産登記規則第92条にいわゆる住所のみなし規定が定められております。例えば「O市大字X1番地」が行政区画の変更により「O市X町1番地」に住所が変わった場合がみなし規定の適用が問題になります。 ただ、不動産登記法改正により、不動産登記規則9…

相続&贈与の依頼続き

先日、ウチで相続手続をした方から、既に亡くなっている息子さんの持分について相談がありました。建物を亡父と息子さんで共有しており、亡父の持分については先日、ウチで亡父の奥様(配偶者)へ相続登記をしました。 そして、今般、既に亡くなっている息子…

空き家対策としての相続&贈与

先月のお盆明けあたりから、地元自治体の空き家対策としての相続と贈与に関する相談がありました。この件は、空き家の敷地部分が、70年くらい前に空き家の所有者に売却されていたものの登記がされていないまま現在に至ってしまっているものです。 空き家の…

所有権保存登記の委任日について

時々疑問に思うのは所有権保存登記の委任日です。まあ、委任日は依頼者から記名押印していただいた日になるのが先決ですが、委任日の範囲もあると思います。 建物所有権保存登記については下記の3つのうちいずれか以降の日付になると思います。 1.建物新…

保留地の所有権移転

先日、地元で行われている土地区画整理事業の保留地を購入した方から売買による所有権移転の依頼がありました。すでに換地公告が済んでおり、土地区画整理組合名義で所有権保存登記も完了しています。 ここでふと思ったのが、登記原因証明情報をどういう内容…

負担付贈与の登記原因証明情報

現在検討中の負担付贈与の件につき、登記原因証明情報を起案してみました。負担付贈与契約はあくまでも贈与契約なので片務契約ですが、負担の限度において瑕疵担保責任などの双務契約の規定が準用されます。 登記原因証明情報については普通の贈与の様式でも…

会社につき「費用不足による破産手続廃止決定確定」後の不動産の売買

先日、相談があった件です。いわゆる任意売却の相談で売主さん(不動産所有者)は会社であり、すでに破産宣告がされているとのこと。そのため、その会社の登記情報を確認してみたところ下記の記載がありました。 「平成21年○月○日午後5時○○地方裁判所○○支…

1人会社における利益相反行為に対する承認決議

取締役会を設置していない株式会社や特例有限会社の中で、株主(出資者)および会社を代表する取締役が同一人で、かつ、1名しかいない会社があります。 こういった会社において、会社名義の不動産を取締役個人に売却するのは利益相反行為に当たるため、株主…

本人確認情報における第3号書類

ある方から不動産登記における本人確認情報に保険証などの第2号書類の1つに加えて添付する第3号書類につきある方からアドバイスをいただいたので改めてここでまとめてみます。 本人確認情報における第3号書類(不動産登記規則第72条2項3号)の官公庁…

寄附による所有権移転の登記原因証明情報

今まで何度か「寄附」による所有権移転登記の依頼がきました。一番迷ったのは登記原因証明情報の作成です。さて、どう記載すればいいものかと調べた結果こんな感じで記載すればいいようです。 1.登記の原因となる事実又は法律行為(1)乙は、甲に対し、平…

時効取得訴訟と相続

以前、相続人が20名以上いる相続登記後に売買による所有権移転登記をしたい旨の相談を受けたことがあります。その時は、買主さんを原告とし相続人全員を被告として時効取得訴訟を提起し、その勝訴判決をもって時効取得による所有権移転登記をする旨を回答…

担保権の抹消手続の特例に関する通達について

担保権の抹消手続の特例に関する「昭和63年7月1日民三3456号通達」が適用される要件は以下の通りです。 1.先取特権、質権又は抵当権に関する登記の抹消を申請する場合であること 2.登記義務者の行方が知れないため共同申請によることができない…

分筆登記の前提としての所有権登記名義人住所変更登記

時々、土地家屋調査士さんから依頼があるのが、分筆登記の前提になる所有権登記名義人住所変更登記です。 そもそも、分筆登記をする場合において所有者の現住所と登記簿上の住所が合致している必要があるか否かが問題になります。この点については登記研究に…

合筆登記の前提としての所有権登記名義人住所変更登記

土地の合筆登記の前提として所有権登記名義人住所変更登記をすることがあります。こちらについては分筆の場合とは違い、合筆する土地の所有者の住所が現住所と異なる場合には所有権登記名義人住所変更登記が必要です。 1.合筆等の登記申請と登記名義人の表…

表題部所有者欄に住所の記載なき不動産の相続保存登記

表題部所有者欄に被相続人の住所の記載がない建物につき、相続保存登記を申請したところ、登記官から下記の話がありました。 表題部所有者欄に住所の記載がない場合には、建物の所在地番を被相続人の住所として扱うとのことです。 そのため、ワシが申請した…