とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

依頼者の住所か物件所在地か

相続登記の依頼があった際に、依頼者が遠方に住んでいて物件が事務所所在地管内である場合と、依頼者が事務所所在地に住んでいて物件が遠方である場合があります。この場合はどう対応することになるでしょうか。 1.依頼者が事務所所在地に居住し物件が遠方…

1筆しか済んでいない相続登記の依頼

先日、登記名義人が20年前に亡くなった方の相続登記の依頼がありました。当初、戸籍が揃っており権利証もあったので相続登記が済んでいるのではないかと思いきや、今年度の固定資産課税明細書を確認したところ、登記名義人の表示が被相続人になっていまし…

一部取り下げ

先月末に、新築物件の敷地の所有権登記名義人住所変更登記と抵当権の債務者住所変更登記、建物の所有権保存登記と、抵当権追加設定登記を申請しましたが、所有権登記名義人住所変更登記及び抵当権変更登記につき、公衆用道路だった1筆が市道の一部として、…

(根)抵当権実行と地役権

通行地役権が設定してある土地につき(根)抵当権が実行された場合に地役権はどうなるでしょうか。この件については(根)抵当権と地役権、どちらが先順位かによって結論が変わります。 1.地役権が先順位の場合 ☆乙区 1番 要役地地役権 承役地○○ 2番 抵…

抵当権追加設定登記の債権額

抵当権追加設定の際の債権額は、当初設定した抵当権の債権額にするのがほとんどだと思いますが、債権額が異なっていても問題はありません。 今回は、土地に抵当権設定後、完成した建物に抵当権を追加設定するケースですが、土地に抵当権設定後に被担保債権の…

住民票の写しと住民票記載事項証明書の違い

先日の決済で、買主さんが住民票の写しではなく住民票記載事項証明書を持ってきました。住民票記載事項証明書自体、初めて見たので正直羽言って面喰らってしいました。ただ、買主さん本人の「住所」「氏名」「生年月日」「性別」が記載されていたので、住所…

根抵当権抹消登記の一括申請

先日、相続がらみの案件で根抵当権抹消登記もまとめて進めることになりました。根抵当権は6つあり根抵当権者は全てJAです。設定物件の内訳はこんな感じです。なお、すべて同一人が相続により取得し、抹消の原因は「令和3年8月31日解除」です。 根抵当…

未成年者の養父母が亡くなった場合

先日、相談を受けた件になります。お子さんがいない夫婦が、姪とそのお子さんを夫婦養子にしたケースになります。今般、養父母が相次いで亡くなってしまい、成人している姪と今年17歳になるそのお子さんが相続人として残されました。 さて、未成年者につい…

成年後見人と利益相反

相続手続で遺産分割協議を行なう際に、被後見人さんと成年後見人が共に相続人である場合、利益相反の関係になります。この場合、原則として利益相反関係にある成年後見人につき特別代理人を選任することになります。 ただし、以下の場合は特別代理人の選任は…

森林の土地を取得した場合の届出

森林の土地を取得した場合、取得した土地がある市町村長への届出が必要です。届出の対象になる森林と届出対象者、届出期間については以下の通りです。 ・届出対象になる森林:森林法第5条の規定による地域森林計画対象民有林 ・届出対象者:森林の土地を売…

農地の相続等の届出

農地を相続等により取得した場合は、農地法第3条の3により届出が必要になります。具体的には以下の事由により取得した場合になります。 ・個人:相続(遺産分割)、包括遺贈、取得時効 ・会社法人:合併、会社分割、取得時効 農地法第3条の3の届出の際に…

債権者代位による相続登記と相続放棄の申述がないことを証する書面

先月末に民事局から「債権者代位による相続登記における相続放棄の申述がないことを証する書面」の要否につき通達が出ました。(令和3年7月29日付法務省民二第886号法務省民事局民事第二課長通知) この通達によれば「債権者が相続登記を相続人に代位…

筆数の多い相続登記

先週の水曜日に筆数が多い相続登記を申請しました。相続による所有権移転登記分が40筆弱で、被相続人が有する持分全部移転登記分が25筆弱ありました。この他に古い建物の相続保存登記がありました。 今までであれば、チェックをしっかりやりたいので書面…

レアな職権更正

先日申請した抵当権追加設定登記の件になります。今朝、登記完了確認できたので登記事項証明書を取得して確認したところ、建物に抵当権追加設定登記申請したのに、先に抵当権設定登記をした土地に抵当権追加設定登記がされていました。 これにはビックリした…

「斎」と「斉」そして「エ」と「ヱ」

読み方が同じでも異なる文字として扱われるもので有名なのは「斎」「齋」と「斉」「齊」ですね。前者は「サイ」と読み、後者は「セイ」と読むため、両者は同一の文字ではなく、また、どちらかの一方が誤字、俗字でもありません。よって、登記簿上の氏名が「…

遺産分割協議の成立後に相続人が亡くなった場合

現在、手がけている件で遺産分割協議成立後に相続人が亡くなってしまったケースがあります。 今から10年ほど前に被相続人Aの遺産をBが相続する旨の遺産分割協議が成立しましたが、相続人が10名ほどいたので、相続人各々が遺産分割協議証明書(印鑑証明…

相続登記漏れした建物の相続

先月下旬あたりから立て続けに、古い建物の相続がらみの依頼が続きました。1件目は、数年前に親御さんの相続登記の依頼をされた方からの未登記建物の表題登記及び所有権保存登記の依頼でした。 固定資産税の課税台帳は相続により親御さんから依頼者に書き換…

所有権保存登記の委任日

時々疑問に思うのは所有権保存登記の委任日です。委任日は依頼者から記名押印していただいた日になるのが先決ですが、委任日の範囲もあると思います。 建物所有権保存登記については下記の3つのうちいずれか以降の日付になると思います。 1.建物新築年月…

特定認定長期優良住宅と認定低炭素住宅

今まで、新築住宅の所有権保存登記の登録免許税軽減のために、特定認定長期優良住宅の住宅用家屋証明書を取得したことはありましたが、今回、認定低炭素住宅の登記があり認定低炭素住宅の住宅用家屋証明書を取得することになりました。 と、言っても、認定低…

長期相続登記等未了土地の相続

先日、ウチの事務所に長期相続登記等未了土地の相続登記の依頼があり、昨日までに登記が完了しました。今回のケースは、依頼者が相続登記をした際に当該土地を漏らしてしまったとのことでした。 幸いにも、依頼者が当該土地以外の不動産以外の相続登記をした…

都市計画区域外に新築した住宅の住宅用家屋証明書

都市計画区域外に住宅を新築する場合、建築確認申請は不要で、建築工事届を提出する必要があります。 都市計画区域内に新築した住宅につき住宅用家屋証明書を取得する際に建築確認(&検査済証)が必要になりますが、都市計画区域外に新築した住宅につき住宅…

遺言による相続の場合の相続関係説明図

先日、被相続人の甥が代襲相続する旨の公正証書遺言による相続登記を手がけました。この場合、下記の戸籍が必要になります。 ・被相続人の出生から死亡までの一連の経過が分かる改製原戸籍謄本及び除籍謄本一式 ・被相続人の両親(直系尊属全員)の死亡の記…

法定相続情報一覧図を添付した相続登記・2

相続登記の依頼者から、委任状と遺産分割協議書(印鑑証明書付)、被相続人の最後の住所及び相続人全員の住所が記載された法定相続情報一覧図を預かるケースはあると思います。この場合、登記原因証明情報として、法定相続情報一覧図及び遺産分割協議書(印…

破産管財人が申請人になる場合

近々、売主に破産管財人がついている任意売却があります。個人破産の場合で破産管財人がいる場合、登記申請書には下記のように記載します。破産管財人の印鑑証明書だけでなく資格を証する書面が必要になります。 ○登記義務者 A市B町1番地 X 上記の者破産者…

配偶者居住権設定登記は無事完了!

先日、法務局に照会の上、相続登記と連件で申請した配偶者居住権設定登記ですが、無事に完了しました。登記事項は以下の通りです。 (乙区) 1番 配偶者居住権設定 原因 令和3年5月1日遺産分割 存続期間 令和3年5月1日から配偶者居住権者の死亡時まで…

配偶者居住権設定の登記原因証明情報・2

配偶者居住権設定の際に遺産分割協議書(印鑑証明書付)を登記原因証明情報とする場合、遺産分割協議書には以下の記載が必要です。 (例)配偶者居住権の取得 相続人Bは、相続開始時に居住していた次の建物の配偶者居住権を取得する。配偶者居住権の存続期…

配偶者居住権設定の登記原因証明情報

今日、相続登記と連件で配偶者居住権設定登記を申請しました。今回は、配偶者居住権設定に関する事項が記載されている遺産分割協議書(印鑑証明書付)を登記原因証明情報として添付しました。 また、報告形式の登記原因証明情報も下記の通り作成してみました…

配偶者居住権設定登記の依頼

先日、相続登記とセットで配偶者居住権設定登記の依頼がありました。税理士さんが作成した遺産分割協議書に記載されていたため、今後の相続税対策の一環かもしれません。具体的にはこんな感じでした。 ☆具体例 ・被相続人:A ・相続人:配偶者B、長男C ・…

オンライン申請におけるローマ数字の入力

先日、他管轄に申請する不動産登記で住所にローマ数字が入っている案件がありました。これをオンライン申請しようと準備を進めたところ、オンライン申請データを作成する段階でローマ数字を登記統一文字に置き換える方法が分からず右往左往しました。 こちら…

相続登記の義務化等について

所有者不明土地問題を解決すべく、相続登記及び所有者の氏名、住所変更登記の義務化などを定めた 「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)改正」が4月21日の参議院本会議で成立しました。内容は以下の通りです。 1.相続登記の義務化と相続人申告登…