とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

仮換地の相続登記

先日、依頼を受けた相続登記ですが、今日、今年度の価格通知書を取得し確認したところ相続物件の一部が仮換地だったことが判明しました。ただ、価格通知書からだけでは仮換地であることが読み取れないため、仮換地の指定通知書も価格通知書と一緒に添付する…

金融機関の支店が抵当権者である場合

先日、相続登記の依頼を受けた際に不動産の登記情報を確認したところ、大正時代に設定された古い抵当権の登記がありました。抵当権者は地元のA銀行です。なお、A銀行の本店所在地は昭和40年代に変わっています。 (乙区) 1番 抵当権設定 抵当権者(住…

民法改正により影響がある不動産登記

4月1日より改正債権法及び改正親族・相続法が施行されています。これにより不動産登記にも影響があります。特に、登記原因証明情報を起案する場合に注意が必要ですね。特に影響が大きいと感じたのは下記のポイントです。 1.錯誤による取消 2.併存的・…

会社及び法人の印鑑証明書が添付不要になりました

不動産登記申請において、会社法人が登記義務者になるケースで委任状に届出印を押印の上、印鑑証明書の添付を要するケースがあります。所有権移転登記で会社法人が登記義務者になる場合や、担保権設定登記で会社法人が担保設定者になる場合などが挙げられま…

道路部分の相続登記

先日、道路持分の相続登記の依頼がありました。数年前に母屋と敷地の相続登記をしたものの、道路部分の相続登記を漏らしてしまったとのことでした。道路部分は近隣の方々と共有であるため、被相続人の単独所有だった母屋と敷地の評価証明書とは別になってい…

日本に居住していない者が不動産を売却した時の所得税

日本国内に住所がなく、かつ、現在まで引き続いて1年以上日本国内に居所がない日本人および外国人(外国法人を含む)が、日本国内の不動産を売却した場合、原則として、買主さんが譲渡所得税分を源泉徴収し納付することになります。よって、売主さんは売買…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・5

今週月曜日に所有権登記名義人住所変更登記を申請したフィリピン在住フィリピン人が売主になる決済案件ですが、今日の午後に所有権登記名義人住所変更登記が完了しました。 よって、ようやく登記簿上の住所がフィリピン国内の現住所になったため、農地法第5…

固定資産評価証明書の年度にご注意を!

3月も中旬に差しかかり、あと半月で新年度になります。現在、不動産の売買や贈与、相続の登記手続の準備を進めておられる方は、お手元の「固定資産評価証明書」の年度にご注意下さい。 4月1日以降に、法務局に申請する不動産登記手続に使用することができ…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・4

現在手がけているフィリピン在住フィリピン人が売主の決済の件ですが、日曜日に売主さんから送られてきた宣誓供述書を郵便局で受け取り、今日、所有権登記名義人住所変更登記を申請しました。この登記が完了した後に農地法の許可申請関係の手続を進めること…

会社・法人の印鑑証明書が不要になります

今年の3月末から、不動産登記申請において会社法人等番号を有する会社・法人が申請人になる場合、会社法人等番号を提供すれば印鑑証明書が不要になるそうです。 また、会社法人等番号を提供しない場合に添付する登記事項証明書も、作成後1ヵ月以内から3ヵ…

数次相続登記の合意解除による抹消は完了

先週申請した遺産分割協議の合意解除による抹消と相続登記は無事に完了しました。申請後、登記官から連絡がありましたが根拠となる書籍を伝えたところそのまま無事に完了したようです。 今回は相続登記の抹消だけでなく相続登記もしたので、すんなり完了した…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・3

昨年から手がけているフィリピン人が売主の決済の件ですが、翻訳業者さんに依頼していた所有権登記名義人住所変更登記用の宣誓供述書の翻訳が一昨日終わりました。そこで、昨日の午前中に宣誓供述書をEMS(国際スピード郵便)で売主さんのところに発送しまし…

旧根抵当権の登記・2

この根抵当権については平成14年にも極度額550万円として他の物件に根抵当権追加設定登記がなされてます。その前提として以下の登記をしています。 1.1番根抵当権登記名義人本店変更登記 2.極度額の増額部分350万円を旧根抵当権から分割して現…

旧根抵当権の登記・1

これから手がける決済案件で、売買物件にこんな根抵当権が設定されてました。これは昭和41年に登記された旧根抵当権の登記で、昭和44年に順位番号2番で極度額増額登記がされています。旧根抵当権では極度額増額変更をする際に後順位担保権者などの利害…

数次相続登記の合意解除による抹消

今日、数年前に相続登記を手がけた方から、一部の土地につき名義を変えたいとの相談がありました。その土地は市街化調整区域にあり登記簿上の地目は田でした。また、相続登記をした年度の評価額が数千円だったため現況も田もしくは畑で課税されている可能税…

独立行政法人住宅金融支援機構の取扱店の表示

(独)住宅金融支援機構の抵当権設定登記を申請する際に、取扱店を入れることが多いです。登記可能な取扱店の表示はこんな感じです。 ・取扱店 株式会社〇〇銀行 ・取扱店 株式会社XX銀行B支店 なお、以下の取扱店の表示は管轄によってまちまちのようです。 …

急遽本人確認情報を添付することに!

今日の夕方から決済がありましたが、売主さんが登記識別情報をなくしてしまったことが判明したため、急遽、本人確認情報を作成して添付することにしました。 本人確認自体はスムーズに進みましたが、手元にあった職印証明書の有効期限(発行日から3ヵ月以内…

不動産登記記録例の改正

オンライン申請システムが新しくなったことに伴い、不動産登記記録例が改正されてます。それに伴い、登記申請書の記載方法も若干変わっているようです。ワシが間違いやすい箇所だけ抜粋します。 1.登記の目的に読点を入れるケース 例:所有権登記名義人住…

今年最初のオンライン申請案件は無事完了

オンライン申請システムのバージョンアップ後、最初に申請した売買による所有権移転登記は無事に完了しました。この件は管轄が地元ではなく、かつ、昨年中に売買代金は支払済みだったので、ウチで登記申請手続をするだけでした。 この件は、以前ここで取り上…

登記識別情報に関する証明請求

登記識別情報に関する証明として以下の証明があります。 1.有効証明:通知された登記識別情報が有効であることの証明 2.不通知・失効証明:登記識別情報が通知されていないことの証明、通知された登記識別情報が失効していることの証明 これらの証明を請…

今年最初の不動産登記オンライン申請

今日は朝イチで売買による所有権移転登記をオンライン申請しました。今日から新システムに切り替わるので、昨日、業務用ソフトなどのバージョンアップをした上で、申請データと登記識別情報データを改めて作成しておきました。 先週の仕事始めの時のような不…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・2

昨年から手がけているフィリピン在住のフィリピン人が売主の決済の件ですが、農地法の許可の取り直しになってしまったため、仕切り直しになってしまいました。そのため、農業委員会及び法務局と打ち合わせをした結果、以下の手順で進めることにしました。 1…

登記識別情報の未失効確認

昨年末に依頼があった売買の件で、昨日、売主さんから関係書類一式が送られてきました。この件については登記簿を確認する限り売主さんが土地を取得してから登記をされていないはずでしたが、送られてきた登記識別情報を確認したところ、一度開封され、再封…

農地から非農地への地目変更登記後の所有権移転登記

先日、このような売買による所有権移転登記の依頼がありました。事実関係を時系列順に並べるとこのような感じです。なお、売主はAで買主はBとします。 1.令和1年9月1日、AB間で売買契約を締結した。なお、BがAに対し売買代金全額の支払をもって所…

農地法の許可と譲渡人の住所

現在手がけている件で、農地法の3条もしくは5条許可書記載の譲渡人の住所が間違っているケースがあります。この件につき農業委員会に確認してみたところ、農業委員会は譲渡人の住所については「登記簿上の住所と農地法の許可申請書(または農地転用届出書…

財産分与による所有権移転

離婚による財産分与による所有権移転登記の登記原因証明情報として以下のものが考えられます。 1.裁判による離婚の場合 ・離婚調停調書+離婚した記載のある戸籍謄抄本 ・審判書+離婚した記載のある戸籍謄抄本 ・和解調書+離婚した記載のある戸籍謄抄本 …

売主さんが遠方在住の決済

先月中旬以降、売主さんが遠方在住だった決済が続きました。売主さんの居住地は、北海道、関西、都内、神奈川県内とワシの地元周辺ではありませんでした。 そのうち、売主さんが北海道の方のケースと都内の方のケースでは、電話と郵便による書類のやり取りで…

物件数が20を超える抵当権抹消登記は完了

先日申請した物件数が20を超える抵当権抹消登記ですが、今日の夕方までに無事に完了しました。この件の前提として相続登記の依頼を受け手がけているので、抹消登記完了後に登記事項証明書を取得することになります。 数年前に依頼があったこの件ですが、今…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済

現在。フィリピン在住のフィリピン人が所有している土地の売買を手がけています。この方は一時日本にいたものの、諸事情により在留期間切れで本国であるフィリピンに帰国してしまいました。そして、所有していた不動産を処分することなく帰国してしまったよ…

物件数が20を超える抵当権抹消登記

いったん中断し復活した相続案件ですが、相続登記自体は全て無事に完了し、売却に関する相談があったり、細切れになっている土地の合筆に関する相談があったりしてます。また、相続登記が完了したこともあり、被担保債権の返済が終わっている抵当権の抹消な…