とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

物件数が20を超える抵当権抹消登記

いったん中断し復活した相続案件ですが、相続登記自体は全て無事に完了し、売却に関する相談があったり、細切れになっている土地の合筆に関する相談があったりしてます。また、相続登記が完了したこともあり、被担保債権の返済が終わっている抵当権の抹消な…

不動産登記におけるQRコート付書面申請について

令和2年1月14日から書面申請の一形態として、申請用総合ソフトで登記申請データを作成し送信した後に、QRコード付の当該書面申請書をプリントアウトして添付書類と一緒に法務局に提出する方法が始まるそうです。 この方法だと、登記申請データに電子署名…

農地法の許可書で当事者の住所等に誤りがある場合

現在手がけている件です。農地法の第5条許可書に記載されている譲渡人(売主)の住所が旧住所で、行政書士さんが許可申請前に住所移転しているのを見落としたようです。 このケースでは登記簿上の住所自体が旧住所のままなので、所有権移転登記の前提として…

本人確認情報における第2号書類

本人確認情報における第2号書類として下記の書類が挙げられます。(不動産登記規則第72条第2項第2号)そして、当該申請人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもののうち、下記の書類のいずれか2種類以上の提示が必要になります。 ・国民健康保険、健…

一度中断した案件の再スタート

2、3年前に受託したものの中断した相続登記案件ですが、先週末に再度依頼があり、登記申請に至りました。相続登記完了後に(根)抵当権の抹消もあります。依頼者は年内にスッキリしたいとの意向なので、相続登記申請後、(根)抵当権抹消のために担保権者…

遺産分割を原因とする所有権移転登記と租税特別措置法第84条の2の3

租税特別措置法第84条の2の3の規定ですが、相続登記だけでなく遺産分割を原因とする所有権移転登記にも適用があるか否かにつき、登記研究第859号138頁の質疑応答に見解が出ていました。結論は第1項、第2項ともに適用されるとのことです。 第1項…

災害被災者が登記をする場合・2

先述の被災建物の代替建物の所有権保存登記や移転登記、代替地を取得するための所有権移転登記をするのと同時に、代替建物の新築もしくは取得及び代替地の取得のために金融機関等から借入れをし、所有権保存登記または所有権移転登記と同時に抵当権設定登記…

災害被災者が登記をする場合

平成28年4月1日以降に発生した自然災害により被害を受けた方が、被災した建物を建替えた場合や代替建物及び代替地を取得した場合、災害の発生した日から5年を経過する日までに必要な登記をすれば登録免許税が非課税になります。具体的には以下のケース…

特例民法法人の移行による登記

財団法人が一般財団法人に移行した際に「年月日名称変更」を原因とする所有権登記名義人氏名変更登記をすることになり、登録免許税は登録免許税法第5条第14号により非課税になります。 さて、一般財団法人Xが所有する土地1筆の登記簿の記載が下記のよう…

既にない銀行名義の抵当権抹消

先日、住まいの補助金制度がらみの贈与による所有権移転登記と既にない銀行名義の抵当権抹消の依頼がありました。抵当権者は「株式会社太陽神戸銀行」です。 調べてみると太陽神戸銀行は1990年に「三井銀行」に吸収合併され「太陽神戸三井銀行」になった…

道路部分の持分移転登記

先日、業者さんから照会があったケースです。今度、Aさん所有の土地と道路部分(2分の1)、Bさん所有の土地と道路部分(2分の1)をCさんが一括購入することになりました。なお、担保権など第三者の権利は設定されてません。 この場合、売買契約はAC…

空き家対策としての相続&贈与・2

空き家対策としての相続&贈与の件ですが、最終段階になりました。相続と本来の所有者への贈与は終わっているので、今度は本来の所有者から隣接する土地と建物を所有する会社に贈与することになります。 今回は「個人から会社」への贈与になるため個人間の贈…

領収書に収入印紙を貼付するか否か

不動産の売買で契約書には収入印紙を貼付することになりますが、領収書についてはどうでしょう。 1.個人が売主の場合 不動産名義が個人で、かつ、自宅などのマイホームやセカンドハウスなど、自ら住むための物件で「非営利」な場合は、売買代金の領収証に…

登記申請する時間帯の指定がある場合

今日あった決済ですが、お客さんから登記申請をする時間帯を指定されました。今日は赤口で「午前11時から午後1時までの間に申請するのが良い」とのことなので、その時間帯に申請して欲しいとの希望がありました。 さて、登記申請する時間帯の希望があった…

相続&贈与の依頼は無事に完了

先月下旬から立て続けにあった相続&贈与の依頼ですが、全て無事に完了しました。そのうち1件は地元の空き家対策関係で、敷地につき「登記名義人が既に死亡していることによる相続登記」と「実際は登記名義人から取得している建物所有者への贈与による所有…

一筆の土地に公衆用道路部分が含まれているケース

先日申請した決済案件につき、管轄法務局から登録免許税の追加納付の件で電話がありました。今回の売買物件のうち土地の固定資産評価証明書の表示が以下の通りになっていたものです。 ☆土地の登記簿上の表示 O市P町1番1 宅地 1000㎡ ☆土地の固定資産…

退職慰労金として不動産を現物支給する場合・3

退職慰労金として不動産を現物支給するケースですが、登記原因証明情報の内容をざっとまとめると以下の通りです。 1.取締役Aが平成28年3月31日に辞任したこと。 2.平成28年3月25日に開催された臨時株主総会にて以下の内容でAに対する退職慰…

退職慰労金として不動産を現物支給する場合・2

ある日の午後、取引先の方から「前社長(会長)に会社名義の土地建物を退職金の一部として譲渡したい」との相談がありました。取引先の会社の登記簿を確認したところ、前社長(会長)は6月末に辞任という形で退任していました。そして、会社名義の土地建物…

退職慰労金として不動産を現物支給する場合・1

先日、とある株式会社の役員だった方が亡くなり、死亡退職金として不動産をその方の配偶者に現物支給する場合の所有権移転登記について話題になりました。この場合、所有権移転登記の登記原因がどうなるでしょうか。 退任する役員に対して退職慰労金として会…

名変登記で補正

登記簿上の住所にマンション名を加える件ですが、補正の連絡がありました。正直、申請する前に「?」と思ったので「あぁ、やっぱりね」という感じで補正してきました。 所有者の現住所が「A市B町1丁目1番地1 XYZマンション101」でしたが登記簿上…

登記原因の更正

登記原因を間違えるのは司法書士としてやってはいけないミスですが、やむなく更正する場合の申請人は原則として下記のとおりです。 1.所有権移転登記の登記原因の更正 ・登記権利者:更正する所有権移転登記の登記権利者(買主、受贈者など) ・登記義務者…

共同担保の(根)抵当権などの移転の登記する場合の登録免許税

先日、(根)抵当権移転の場合に登録免許税法第13条第2項の適用があるとの話がありました。ワシは初耳だったので、根拠を調べてみました。 ☆昭和43年2月15日法務省民事甲第313号 〇共同担保の抵当権等の移転の登記の取扱い 1.同一の登記所に同…

農地の売買の登記原因証明情報

現在、市街化調整区域の農地の売買を手がけてます。売買契約は済みましたが、農地法第5条の許可がおりるのを待っている状態です。そこで、農地の売買における登記原因証明情報を下記のように起案してみました。 (1)売買契約 AとBは、平成26年5月1…

閉鎖された登記簿の保存期間・不動産

土地、建物の登記簿が閉鎖されてからどのくらいの期間、法務局で保存しているかにつき聞かれたので調べてみました。結果、不動産登記規則第28条に出ていました。 ・土地:閉鎖日から50年間 ・建物:閉鎖日から30年間 ちなみに、登記申請書及びその附属…

直系尊属が相続人になるケース

先日あった相続登記の依頼ですが、直系尊属たる祖母が相続人になるケースがありました。被相続人は独身でひとりっ子、両親は共に先に亡くなってしまい、母方の祖母が生きているというケースでした。このケースでは以下の戸籍を集めました。 1.被相続人の出…

本人確認情報の電子署名

不動産登記につきオンライン申請する場合において申請データ及び登記識別情報提供様式に電子署名することになっております。商業法人登記でも申請データに電子署名しております。 ちなみに、オンライン申請の場合には本人確認情報をPDF化し、それに電子署…

不動産登記における住所の読み替え規定

不動産登記規則第92条にいわゆる住所のみなし規定が定められております。例えば「O市大字X1番地」が行政区画の変更により「O市X町1番地」に住所が変わった場合がみなし規定の適用が問題になります。 ただ、不動産登記法改正により、不動産登記規則9…

相続&贈与の依頼続き

先日、ウチで相続手続をした方から、既に亡くなっている息子さんの持分について相談がありました。建物を亡父と息子さんで共有しており、亡父の持分については先日、ウチで亡父の奥様(配偶者)へ相続登記をしました。 そして、今般、既に亡くなっている息子…

空き家対策としての相続&贈与

先月のお盆明けあたりから、地元自治体の空き家対策としての相続と贈与に関する相談がありました。この件は、空き家の敷地部分が、70年くらい前に空き家の所有者に売却されていたものの登記がされていないまま現在に至ってしまっているものです。 空き家の…

所有権保存登記の委任日について

時々疑問に思うのは所有権保存登記の委任日です。まあ、委任日は依頼者から記名押印していただいた日になるのが先決ですが、委任日の範囲もあると思います。 建物所有権保存登記については下記の3つのうちいずれか以降の日付になると思います。 1.建物新…