とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

金融機関の名称変更登記と同時に取扱店の追加

地元の信金ですが10年ちょっと前に別の信金と合併し、地元の信金が存続する形になりました。合併の際に名称が変わっているため、合併前に登記された(根)抵当権につき変更登記や追加設定登記をする場合は名称変更登記が必要になります。 その際に、取扱店…

確定根抵当権の免責的債務引受は無事に完了

先月末に申請した確定根抵当権の免責的債務引受は無事に完了しました。今回は、債務者死亡による根抵当権の債務者変更登記をした上で、免責的債務引受による根抵当権の債務者変更登記をしました。 今回は債務者の相続人全員の同意により債務引受人を決めた上…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・8

現在手がけているフィリピン在住フィリピン人が売主の決済ですが、5月末にEMSで発送した宣誓供述書が、6月末に売主さん本人の手元に届いたことをフィリピンの郵便の追跡サービスで確認できました。この後は、現地のノータリーパブリックでサインし認証して…

確定根抵当権の免責的債務引受

現在、債務者死亡から6ヵ月以上経過した根抵当権の債務者の免責的債務引受の件を手がけています。今回は債務者の相続人全員が出席した遺産分割審判にて債務を引き継ぐ相続人(引受人)を決定し、債権者が引受人に対して承諾するケースであります。登記原因…

債権法改正がらみの案件・2

今日も債権法改正がらみの案件を手がけました。それは、不動産の相対取引です。不動産業者さんが入っていないため代わりに売買契約書や領収書などを作成しました。売買契約書は手元の書籍を参考にしたのは言うまでもありません。 今回は債権法改正に伴う危険…

債権法改正がらみの案件

今年の4月から改正債権法が施行されてますが、改正債権法がらみの案件がウチにきました。それは、抵当権の債務者の相続&免責的債務引受になります。 特に免責的債務引受については併存的債務引受と共に今回の改正債権法で取扱いが変わったところであります…

面識のない相続人へのアプローチ・3

現在進行中の相続の件になりますが、依頼者とは面識のない相続人に書類を送ったところ、その方の親戚の方からワシのところに連絡がありました。そのため、事情などを説明した上で、資料を持って行きました。 そして、今日になって親戚の方から連絡があり、手…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・7

先月末にフィリピン在住フィリピン人宛に宣誓供述書をEMSで発送した件ですが、今月初めにマニラに着きましたがマニラの国際交換局で保管状態が続いています。宛先はミンダナオ島なので、コロナウイルス感染拡大の影響で、マニラがあるルソン島からミンダ…

面識のない相続人へのアプローチ・2

現在、手がけている相続登記の件になりますが、依頼者とは面識がない相続人がいるため、依頼者から当該相続人に被相続人たる実親が亡くなり相続が発生している旨の通知を送ることにしました。なお、当該相続人の住所は相続人調査の過程で判明しましたね。 そ…

土地区画整理や土地改良後に発行される権利証

土地区画整理や土地改良による換地処分後に権利証(登記識別情報)が発行されるのは、従前は数筆の土地だったのが換地後は1筆の土地になる合併換地の場合になります。 さて、合併換地により発行された権利証(登記識別情報)がない場合はどうすればいいでし…

電話と郵便による本人確認案件全てひと段落

先月は緊急事態宣言発令の影響で、売主さんが遠方に居住している決済案件については電話と郵便により本人確認を行いました。なお、2件とも権利証はありました。本人確認方法は案件によって変えましたね。 1.売主さんが入院中で面談できなかったケース ⇒住…

家督相続による相続登記

先日、遺産分割審判が確定し相続登記を進めることになった件で、土地の一部が被相続人の父親名義のままになっていました。戸籍を確認すると、今回の被相続人が登記名義人たる父親を家督相続していました。なお、登記名義人たる父親が当該土地を取得した時期…

共有持分放棄と贈与

不動産の共有持分放棄をすると民法255条により、放棄した持分は他の共有者に帰属することになります。よって、AとBが共有の不動産につきBが共有持分放棄をした場合、Bの持分は他の共有者たるAに帰属することになります。ただ、共有持分放棄によるB…

会社と清算人との利益相反

先日手がけたみなし解散させられた株式会社の法定清算人就任の件ですが、会社名義の不動産があり、代表清算人が買い取る予定だそうです。そうすると、会社と代表清算人とで利益相反になります。 会社と清算人の利益相反行為については、清算人会が設置されて…

代表者変更と不動産登記

昨日申請した地元のJAの抵当権設定登記ですが、JAの代表者が5月28日に行われた総代会で変わりました。よって、抵当権者たるJAの委任状には新代表者を記載する必要があります。 ただ、JAの代表者変更登記は今月中旬に申請するとのことです。そのた…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・6

現在手がけているフィリピン在住フィリピン人が売主の決済ですが、GW前に農地法第5条許可の取り下げと再申請が無事に完了しました。そこで、売買による所有権移転登記用の宣誓供述書を売主さんのところに送り、現地のノータリーパブリックで署名してもら…

亡くなっている方名義にする相続登記

先日、数次相続になっている土地の相続登記の依頼がありました。戸籍類を確認したところ、第1次相続については必要な書類が出揃ったものの、第2次相続については相続関係が複雑なため一筋縄ではいかないです。 第1次相続については、被相続人の子どもが相…

名字が何度も変わっている氏名変更登記

先日、名字が何度も変わっている方の氏名変更登記の相談がありました。もちろん、住所も変わっています。どのように変わっているかは以下の通りです。 登記簿上の住所氏名:A市B町1番地 甲野花子 ↓ 昭和60年5月1日住所氏名変更:A市C町2番地 乙野…

相互銀行名義の抵当権抹消・2

先日、ここで取り上げた相互銀行名義の抵当権抹消の件です。抵当権設定登記済証がなく事前通知制度を利用して抹消することになりますが、事前通知が来週明け早々には目処が立ちそうです。よって、順調にいけば今月中には登記が完了すると思います。 今回は、…

附属建物がある中古住宅の売買による所有権移転

今回、附属建物たる物置がある中古住宅の売買の相談がありました。中古住宅の場合、租税特別措置法第73条により建築後20年以内であれば登録免許税が軽減される場合があります。さて、今回は附属建物たる物置がある中古住宅ですが、登録免許税はどうなる…

法定相続人が配偶者だけになるケース

相続登記案件において、法定相続人が配偶者だけになるケースを手がけています。今回はこのような事実関係によるものです。 1.被相続人の子ども全員が相続放棄をしている。 2.被相続人の両親ともに既に亡くなっている。 3.被相続人には兄弟姉妹はいない…

台風やコロナウイルス感染拡大の影響

昨年の台風、そしてコロナウイルス感染拡大の影響は登記業務にも及んできています。新築建物の工期遅れや工事中断により登記の時期も予定より遅れがちになっております。 そのため、例年だったら年度末にやるべきことを先月末から今月にかけてやっている感じ…

信用金庫などの取扱店の表示について

信用金庫や信用組合、信用保証協会が(根)抵当権者になる場合、今までは、原則として取扱店を表示することができなかったですが、令和2年4月に発行された登記研究第866号の質疑応答によると、取扱店の表示が可能になったとのことです。 信用金庫や信用…

相互銀行名義の抵当権抹消

先日の金融機関の支店名義の抵当権抹消が終わってホッと一息ついたところで、今度は相続がらみで相互銀行名義の抵当権抹消の依頼がありました。 こちらについては現在どこの銀行なのか分かっていたので、連絡を取った上で進めていきます。なお、相互銀行から…

金融機関の支店が抵当権者である場合・3

金融機関の支店が抵当権者になっていた古い抵当権の抹消の件ですが、先週水曜日に申請したところ、今週の月曜日に金融機関から事前通知が届いたので発送する旨の連絡がありました。そして、昨日、無事に完了し、今日、登記事項証明書を取得しました。あとは…

公正証書遺言による相続登記続き

ここのところ、公正証書遺言による相続登記が続いています。公正証書遺言であれば家裁での検認手続が不要なので、被相続人死亡の記載がある戸籍謄本と最後の住所が出ている住民票除票または戸籍附票、相続する人の戸籍謄抄本と住所証明書(住民票または戸籍…

印鑑証明書の添付省略

先月末から、不動産登記において会社・法人の会社法人番号を提供することによる印鑑証明書の添付省略の取扱いが始まりました。 先日ここで取り上げた金融機関の支店が抵当権者である抵当権抹消登記申請で事前通知制度を利用することになったので、登記義務者…

金融機関の支店が抵当権者である場合・2

担保権者が地元の金融機関の支店名義で登記されている古い抵当権抹消の件ですが、前提となる相続登記が完了したので、依頼者経由で金融機関の支店に資料を持って行ってもらったところ、すぐに金融機関の担当者から連絡がありました。 コンピュータ化前の閉鎖…

外国人の帰化に伴う名変登記

今日、日本に帰化された方の名変登記の相談がありました。登記簿上の氏名がいわゆる通称名で、帰化したことにより名前が変わったというケースです。 日本に帰化前の本名:キャスバル・レム・ダイゴン(Casval Rem Daigon) 登記簿上の氏名:甲野春男(通称名…

仮換地の相続登記

先日、依頼を受けた相続登記ですが、今日、今年度の価格通知書を取得し確認したところ相続物件の一部が仮換地だったことが判明しました。ただ、価格通知書からだけでは仮換地であることが読み取れないため、仮換地の指定通知書も価格通知書と一緒に添付する…