とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

相続登記の義務化等について

所有者不明土地問題を解決すべく、相続登記及び所有者の氏名、住所変更登記の義務化などを定めた 「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)改正」が4月21日の参議院本会議で成立しました。内容は以下の通りです。 1.相続登記の義務化と相続人申告登…

相続財産管理人及び不在者財産管理人の印鑑証明書

相続財産管理人及び不在者財産管理人の印鑑証明書ですが、裁判所書記官発行のものがあればそれで大丈夫ですが、裁判所によっては発行しないところもあります。 この場合は個人の印鑑証明書を添付することになりますが、印鑑証明書には自宅の住所が記載されて…

特別代理人選任審判書謄本と清算人選任審判書謄本の有効期限について

利益相反行為の際に特別代理人が選任されますが、古い先例によると特別代理人選任審判書謄本には有効期限はないそうです。(昭和31年12月14日民事三発第1367号民事局第三課長事務代理回答) そもそも、特別代理人は、本人と法定代理人、法人と法人…

本人確認情報のPDF化と電子署名

先月末に手がけた決済案件、権利証がなかったため本人確認情報により申請し無事に完了しました。今回はオンライン申請だったので、本人確認情報と登記義務者の運転免許証のコピーをPDF化した上で電子署名したものを添付しました。なお、別送書類にも本人…

公正証書遺言が2通ある相続

先日、このような相続の相談があり受託しました。ポイントは4つあります。 1.公正証書遺言が2通あり内容が全く異なる点:新しい方が優先 2.遺言者の登記簿上の氏(甲野)と後に作成された公正証書遺言に記載されている氏(乙野)が違う:遺言者は夫が…

アメリカ在住の在外邦人が相続人になる件は無事完了!

先月末に申請した、相続人の1人がアメリカ在住の在外邦人の件は無事に完了しました。在外邦人の署名証明書が日本の公証役場発行のもので、遺産分割協議書と合綴されてなかったのがポイントになりましたが、管轄法務局に事前照会しOKをいただいていたので完…

決済当日に立ち会わない取引・続き

先月末にワシが立ち会わないで取引した件の続きです。この件は、3月31日に決済で物件が地元管内ではなかったので、日曜日に必要書類を全て預かった上でオンライン申請できるように準備をしておきました。 そして、決済当日、不動産業者さんが売主さんに代…

評価額がない建物の認定価格

今日から評価額がない建物の平米当たりの認定価格が変わりました。平成30年の時の価格よりもさらに高くなっています。宇都宮管内では5,000円~6,000円上がり、前橋管内でも3,000円~4,000円くらい上がっている感じです。 そうすると、…

併存的債務引受

来月以降手がけることになりますが、先日、併存的債務引受による抵当権の債務者変更の相談がありました。併存的債務引受とは、民法改正前の重畳的債務引受のことであります。 併存的債務引受により、新たに債務引受をした者が旧債務者と並んで債務者となるも…

決済当日に立ち会わない取引

年度末攻勢も佳境に入り予定のやり繰りも難しくなってきつつあります。その結果、決済当日に立ち会わないやり方で取引をすることになりました。売主さんと買主さんからは事前に必要な書類を預かり署名押印してもらった上で、同時に本人確認も済ませてしまい…

日本の公証役場発行の署名証明書

アメリカ在住の在外邦人が相続人の1人になるケースでは、アメリカ国内の領事館で在留証明書及び署名証明書を取得し、署名した遺産分割協議書と合綴してもらうことが多いです。 しかし今回は、当該相続人が一時帰国期間中に日本国内の公証役場で署名証明書を…

課税台帳に載っていない土地

今日の昼下がり、以前ウチで相続登記をしたお客さんが来ました。被相続人名義の土地が残っているとのことで相続登記をすることになりました。 当該土地の固定資産評価証明書を取得しに市役所税務課に行ったところ、当該土地は昔から現在に至るまで非課税扱い…

相続登記の錯誤抹消・3

以前、ここで取り上げた相続登記の錯誤抹消の件ですが、民法改正により錯誤は無効事由ではなく取消事由になったため、登記原因証明情報の内容も変わります。具体的には以下の通りです。 〇登記の原因となる事実又は法律行為 (1)相続による所有権移転登記 …

錯誤取消による所有権抹消登記の登記原因証明情報

民法改正により錯誤は取消事由になりました。改正前は無効事由だったので、登記原因は「錯誤」から「年月日取消」になります。 また、登記原因証明情報の「登記の原因となる事実又は法律行為」として記載する内容が変わりますね。具体的にはこんな感じです。…

「已」から「巳」に更正

昨年末に抵当権設定登記を申請した際に、担保提供者の氏名が「巳市」でしたが、登記簿上の氏名が「已市」でした。登記研究第549号で「巳」と「已」は同一文字と扱うとあったので、そのまま申請しました。 申請してから数日後、登記官から「登記研究第54…

特定遺贈と相続

Xの遺言書に「甲土地については、長男Aに持分2分の1を相続させ、長男Aの妻であるBに持分2分の1を遺贈する。」と記載されていた場合、Xが亡くなった日を原因日付とする相続登記と遺贈による所有権移転登記を申請することになります。さて、この場合…

遺産相続による相続登記

先日、久々に旧相続法の遺産相続による相続登記の依頼がありました。今回は大正時代に亡くなった方の名義で、亡くなった時点で直系卑属たる子どもが4人いるので、子ども全員が相続人になります。なお、庶子や継子、非嫡出子はいませんでした。 その後は数次…

久々の根抵当権元本確定登記

先日、久々に根抵当権元本確定登記の依頼がありました。根抵当権者は金融機関で、金融機関が設定者に内容証明郵便による元本確定通知を送付することによる登記でした。 登記原因証明情報は、元本確定通知(配達証明書付)となります。あとは、申請人兼登記義…

抵当権の免責的債務引受

先日、債務者の相続に伴う免責的債務引受の依頼がありました。今回は、債権者と債務引受人、引受人以外の債務者全員とで契約を締結するパターンになります。この場合の登記原因証明情報の「登記の原因となる事実または法律行為」については以下の通り起案し…

清算結了した会社名義の登記された不動産

先日、昨年10月に清算結了した株式会社名義の不動産を、代表者個人に売買による所有権移転登記をしたいとの相談がありました。聞き取りをした結果、清算結了登記前に売買していたものの登記をし忘れてしまったとのことでした。 この場合は、登記義務だけが…

共有物分割による所有権移転登記の登録免許税

今日、久々に共有物分割による所有権移転登記の依頼がありました。共有物分割による所有権移転登記の場合、登録免許税率が1000分の4に軽減されることがあります。軽減される要件は下記の通りです。 1.共有物分割による持分移転登記の申請に係る土地全…

「齋」と「斎」は同一字だが別字である

今日の夕方、「齋」と「斎」とでこんなことがありました。登記簿の記載は以下の通りです。なお、物件は山本一男が払下げを受けた土地だとします。 甲区 1番 所有権保存 所有者 山本一男 2番 所有権一部移転 平成10年1月1日贈与 共有者 持分4分の1 山…

所在地が異なる建物の所有権保存登記

先日、取引先から所在地が全く異なる建物の所有権保存登記の依頼がありました。今回は店舗の所有権保存登記の依頼で、所在地は下記の通りです。 建物1:A市K町777番地 家屋番号777番(平成30年5月完成) 建物2:A市Y町888番地 家屋番号8…

地役権抹消登記の際の登記済証&登記識別情報

地役権を抹消する際に添付する登記義務者の登記済証(登記識別情報)は以下のいずれかになります。 ・地役権者に交付された地役権登記済証 ・要役地所有者の登記済権利証または登記識別情報 地役権設定された際に登記済証は発行されましたが、登記識別情報は…

敷地権の目的たる一筆の土地に公衆用道路部分が混在

先日依頼があった相続登記で、都内のマンションがありました。今回は敷地権の目的たる土地は一筆ですが、その土地の一部が「地方税法第348条第2項第5号に該当」ということで非課税になっていました。そう、当該土地の一部が公衆用道路となっているので…

住所移転と同時に転籍している方の名変登記

来月以降に決済予定の不動産につき、先に分筆登記をした上で農地法の許可を得る必要があるため、最初に売主さんの名変登記を手がけることになりました。 売主さんは登記簿上の住所地から何度も住所移転しており、かつ、住所移転と同時に転籍しているため、登…

固定資産評価額が0円の土地

先日、地目が「境内地」の土地の寄附による所有権移転登記を手がけました。境内地も評価額は0円につき、登録免許税の課税価格の計算方法について調べてみました。結果、境内地だけでなく公衆用道路や用汚水路の登録免許税の課税価格の計算方法も出ていたの…

代表者変更と委任

地元の株式会社X名義の不動産に設定してある根抵当権の抹消登記の依頼がありました。解除日は令和3年2月1日なので、根抵当権者が発行する解除証書の日付及び委任状の委任日は令和3年2月1日になります。さて、不動産登記名義人たる株式会社Xの現在の代…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の土地の決済・宣誓供述書の再利用

フィリピン在住のフィリピン人が売主の土地の決済の件になります。この件は、昨年の今頃に日本国内の住所からフィリピン国内の現住所への所有権登記名義人住所変更登記を申請してます。その際に、以下の書類を添付しました。 ・日本国内の住所地で取得した住…

会社法人等番号と代理権不消滅の適用・その2

先日、地元の金融機関名義の根抵当権を抹消して欲しいとの依頼がありました。依頼者が持ってきた書類は、15年前に地元の金融機関から預かった根抵当権抹消登記関係書類一式でした。具体的には解除証書と委任状、登記済証です。そこで、依頼者からは委任状…