とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

「已」から「巳」に更正

昨年末に抵当権設定登記を申請した際に、担保提供者の氏名が「巳市」でしたが、登記簿上の氏名が「已市」でした。登記研究第549号で「巳」と「已」は同一文字と扱うとあったので、そのまま申請しました。 申請してから数日後、登記官から「登記研究第54…

特定遺贈と相続

Xの遺言書に「甲土地については、長男Aに持分2分の1を相続させ、長男Aの妻であるBに持分2分の1を遺贈する。」と記載されていた場合、Xが亡くなった日を原因日付とする相続登記と遺贈による所有権移転登記を申請することになります。さて、この場合…

遺産相続による相続登記

先日、久々に旧相続法の遺産相続による相続登記の依頼がありました。今回は大正時代に亡くなった方の名義で、亡くなった時点で直系卑属たる子どもが4人いるので、子ども全員が相続人になります。なお、庶子や継子、非嫡出子はいませんでした。 その後は数次…

抵当権の免責的債務引受

先日、債務者の相続に伴う免責的債務引受の依頼がありました。今回は、債権者と債務引受人、引受人以外の債務者全員とで契約を締結するパターンになります。この場合の登記原因証明情報の「登記の原因となる事実または法律行為」については以下の通り起案し…

清算結了した会社名義の登記された不動産

先日、昨年10月に清算結了した株式会社名義の不動産を、代表者個人に売買による所有権移転登記をしたいとの相談がありました。聞き取りをした結果、清算結了登記前に売買していたものの登記をし忘れてしまったとのことでした。 この場合は、登記義務だけが…

共有物分割による所有権移転登記の登録免許税

今日、久々に共有物分割による所有権移転登記の依頼がありました。共有物分割による所有権移転登記の場合、登録免許税率が1000分の4に軽減されることがあります。軽減される要件は下記の通りです。 1.共有物分割による持分移転登記の申請に係る土地全…

「齋」と「斎」は同一字だが別字である

今日の夕方、「齋」と「斎」とでこんなことがありました。登記簿の記載は以下の通りです。なお、物件は山本一男が払下げを受けた土地だとします。 甲区 1番 所有権保存 所有者 山本一男 2番 所有権一部移転 平成10年1月1日贈与 共有者 持分4分の1 山…

所在地が異なる建物の所有権保存登記

先日、取引先から所在地が全く異なる建物の所有権保存登記の依頼がありました。今回は店舗の所有権保存登記の依頼で、所在地は下記の通りです。 建物1:A市K町777番地 家屋番号777番(平成30年5月完成) 建物2:A市Y町888番地 家屋番号8…

地役権抹消登記の際の登記済証&登記識別情報

地役権を抹消する際に添付する登記義務者の登記済証(登記識別情報)は以下のいずれかになります。 ・地役権者に交付された地役権登記済証 ・要役地所有者の登記済権利証または登記識別情報 地役権設定された際に登記済証は発行されましたが、登記識別情報は…

敷地権の目的たる一筆の土地に公衆用道路部分が混在

先日依頼があった相続登記で、都内のマンションがありました。今回は敷地権の目的たる土地は一筆ですが、その土地の一部が「地方税法第348条第2項第5号に該当」ということで非課税になっていました。そう、当該土地の一部が公衆用道路となっているので…

固定資産評価額が0円の土地

先日、地目が「境内地」の土地の寄附による所有権移転登記を手がけました。境内地も評価額は0円につき、登録免許税の課税価格の計算方法について調べてみました。結果、境内地だけでなく公衆用道路や用汚水路の登録免許税の課税価格の計算方法も出ていたの…

代表者変更と委任

地元の株式会社X名義の不動産に設定してある根抵当権の抹消登記の依頼がありました。解除日は令和3年2月1日なので、根抵当権者が発行する解除証書の日付及び委任状の委任日は令和3年2月1日になります。さて、不動産登記名義人たる株式会社Xの現在の代…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の土地の決済・宣誓供述書の再利用

フィリピン在住のフィリピン人が売主の土地の決済の件になります。この件は、昨年の今頃に日本国内の住所からフィリピン国内の現住所への所有権登記名義人住所変更登記を申請してます。その際に、以下の書類を添付しました。 ・日本国内の住所地で取得した住…

会社法人等番号と代理権不消滅の適用・その2

先日、地元の金融機関名義の根抵当権を抹消して欲しいとの依頼がありました。依頼者が持ってきた書類は、15年前に地元の金融機関から預かった根抵当権抹消登記関係書類一式でした。具体的には解除証書と委任状、登記済証です。そこで、依頼者からは委任状…

不動産登記申請における固定資産課税明細書の活用について

昨年12月に法務省民事局民事第二課より「不動産登記の申請における固定資産課税明細書の活用について」という通達が出たかと思います。 この通達は、不動産登記申請の際に固定資産課税明細書により固定資産評価額を確認できる場合は、当該明細書を使って欲…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の土地の決済・10

先週金曜日に登記申請に漕ぎ着けたフィリピン在住のフィリピン人が売主の土地の決済の件ですが、無事に登記が完了し、本日、納品しました。この件についてはこれにて一件落着ってところです。 ワシが本格的に手がけ始めたのが昨年の今頃だったので、ちょうど…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の土地の決済・9

フィリピン在住のフィリピン人が売主である農地の売買の件になります。新型コロナウイルス感染拡大の影響などで売買による所有権移転登記の宣誓供述書がなかなか届きませんでしたが、昨年末にようやく手元に届きました。そして、今日までに登記申請に必要な…

和解調書による賃借権抹消登記

昨年、最後に受託し申請した件は、即決和解成立に伴う賃借権抹消登記でした。即決和解とは簡易裁判所で行う和解手続で、正確には訴え提起前の和解手続と言います。今回は、建物収去土地明渡に関する和解で、土地に賃借権の登記がされていたので、和解調書を…

相続人が未成年者だけである場合

先日、父親が亡くなり相続人が未成年者の姉妹2人だけの相続の相談がありました。未成年者に関しては親権者が法定代理人になり諸々の手続をすることになりますが、今回のケースは親権者が母親1人だけであります。実は、未成年者たる姉妹の両親は離婚してお…

第三者の承諾書や同意書に添付する会社法人の印鑑証明書

不動産登記で利害関係人が会社法人だったり、利益相反取引の承認決議があったことを証する議事録などには会社法人の印鑑証明書を添付する必要があります。 ただ、この場合においても会社法人等番号を記載すれば添付する必要はありません。この場合、添付書類…

大都市部における近傍価格について

公衆用道路など評価額が0円である土地については、近傍宅地価格を確認した上で登録免許税を算出することになります。 ワシの地元や近隣市町村では市役所や町役場にて評価証明書や評価通知書に近傍宅地価格を入れてもらってますが、都内や横浜、仙台などの大…

平成年月日不詳新築

評価漏れしていた建物につき、土地家屋調査士さんに建物表題登記をしてもらいました。建物登記簿を確認すると建築年月日が「平成年月日不詳新築」となっていました。さて、この建物の所有権保存登記をする際の登録免許税の計算はどうなるでしょうか? 評価額…

共有者のうち1人を除く他の共有者の持分全部を移転する場合

以下の通り共有者がABCDの4名いる不動産につき、ABC持分全部をEに移転する場合、登記の目的はどうなるでしょうか? 甲区 1番 所有権保存 所有者 X 2番 所有権移転 年月日売買 共有者 持分3分の1 A、持分3分の1 B、持分3分の1 C 3番 A…

共有者全員の持分の一部を移転する場合

共有者全員の持分の一部を移転する場合の登記の目的ですが「共有者全員持分一部移転」になりません。この場合は、以下の通りになります。 甲区 1番 所有権保存 所有者 X 2番 所有権移転 年月日売買 共有者 持分3分の1 A、持分3分の1 B、持分3分の…

オンライン申請の連件申請を違う司法書士が申請する場合

今度、ワシと別の司法書士さんとで下記の登記を手分けして連件申請することになりました。 1.当職が申請 4-1:所有権登記名義人住所変更(土地) 4-2:所有権保存(建物) 2.司法書士Xが申請 4-3:抵当権設定(土地・建物) 4-4:抵当権設定…

地役権抹消登記の利害関係人

地役権抹消登記の際に担保権者が利害関係人になるケースがあります。それは、地役権設定登記後に要役地に(根)抵当権が設定された場合、後順位(根)抵当権者が利害関係人になるため承諾書が必要になります。 ☆乙区 1番 要役地地役権 承役地○○ 2番 抵当権…

養子縁組前の養子の子が相続人になるケース

民法第887条第2項但書で養子縁組前に出生した子については代襲相続人にならない旨が規定されています。ただし、養子縁組前に出生した子でも被相続人の直系卑属になる場合は代襲相続人になります。具体的には下記の事例になります。 平成22年に甲は被相…

本人確認書類でマスキングが必要なもの

10月1日より、医療保険の被保険者証に記載されている「保険者番号」及び「被保険者等記号・番号」や、国家公務員や地方公務員共済の「組合員等記号・番号」、私立学校教職員共済の「加入者等記号・番号」などにつき、コピーなどにより写しを作成する場合…

登記原因証明情報における前登記物件の表示

今年の試験で、登記原因証明情報たる根抵当権追加設定契約書に前登記物件の表示が必要か否かにつき取り上げられたようです。 地元の金融機関の抵当権追加設定登記の場合、登記原因証明情報たる抵当権追加設定契約書に、既に設定登記されている抵当権の「受付…

根抵当権追加設定の前提として必要な登記

前の記事では抵当権追加設定登記の前提として必要な登記につき取り上げてみましたが、根抵当権追加設定登記の場合はどうでしょうか。 根抵当権の場合は、既に登記されている根抵当権者の表示と、追加設定の根抵当権者の表示とが一致しない場合は、根抵当権登…