とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

農地法許可と譲受人の住所

今度決済する件になりますが、買主さんの現住所と農地法第5条許可書記載の住所がことなることが判明しました。仲介業者さん経由で事情を確認したところ以下のとおりになりました。 令和4年8月1日:農地法第5条許可申請 ↓ 令和4年8月20日:買主住所…

遠方での本人確認

近々、遠方に住む売主さんと別のところに住む買主さんの本人確認のため、それぞれの住所地に出向くことになりました。実際のところ、売主さんは関西地方在住で買主さんは都内近郊在住につき、土日や連休を使ってまとめて回ってしまおうと考えております。な…

在外公館発行の印鑑証明書

現在手がけている相続登記の件の中に、相続人のうち1人が海外に住んでいるケースがあります。この場合、当該相続人については遺産分割協議書に署名してもらった上で、在外公館発行の署名証明書と合綴してもらうことが多いと思います。 ただ、国によっては在…

分筆や合筆には要注意

先日、売買の依頼がありましたが、売買物件は、先月合筆した後に分筆した土地でした。そのため、合筆した全ての土地の固定資産評価額を合算した上で地積で割って平米単価を算出し、平米単価に今回の売買にかかる土地の地積を乗じたものが、今回の売買物件た…

本人確認情報と共同代理

ワシが住む関東では珍しいかもしれませんが、売主さんと買主さんそれぞれに別々の司法書士が代理人になることがあります。さて、このようなケースで売主さんが権利証を紛失していたため本人確認情報を作成し添付する場合、売買による所有権移転登記申請はど…

亡くなった方に相続させる遺産分割協議

このような相続関係において、令和3年に亡くなった母名義の不動産を令和4年に亡くなった二男Aに相続させる遺産分割協議をした後に、二男Aの不動産を弟である四男名義とする遺産分割協議は可能でしょうか。 登記研究第544号によれば、母の不動産につき…

不動産登記をオンライン申請する場合の制限

不動産登記をオンライン申請する場合、1回の送信での申請件数や連件申請件数の上限、申請データの容量に上限があります。具体的には以下の通りです。 ・1回の送信での最大申請件数:100件 ・連件申請件数の上限:100件 ・同順位として設定できる件数…

DV防止法に基づく住所変更登記の省略

いわゆるDV(ドメスティックバイオレンス)防止法に基づく被支援措置者が所有する不動産につき、所有権登記名義人住所変更登記を省略することができるか否かが問題になります。 この点について通達では、所有権移転登記の登記義務者となるときは住所変更登…

根抵当権の元本確定事由

民法第398条の19、398条の20に根抵当権の元本確定事由が定められています。根抵当権の元本確定事由が何であるかによって、抹消登記の前提としてする登記が変わるので、おさらいの意味を込めて整理しようと思います。 1.契約で定めた元本確定期日…

根抵当権抹消登記請求訴訟に基づく登記完了

先週木曜日に判決が確定した根抵当権抹消登記請求訴訟による根抵当権抹消登記等ですが、今日までに登記が完了しました。これにてこの件は一件落着となります。 この件は当初相続登記の依頼でしたが、相続の準備をしている最中にさらに相続が発生したので、当…

増築による住宅用家屋証明書の取得と抵当権設定は無事完了

先日ここで取り上げました、住宅ローンを組んで離れを新築した件になりますが、一昨日までに抵当権設定用の住宅用家屋証明書を取得することができ、昨日、抵当権設定登記を申請したところ、今日の午前中に完了していました。 住宅用家屋証明書については、地…

成人年齢引き下げと相続

先日、昨年夏に受託した相続の件につき相続登記を申請しました。この件は、依頼があった時点では相続人の1人が17歳であり、5月生まれだったので18歳になるのを待っていました。 相続人の1人が18歳になってすぐに遺産分割協議をした上で、相続税の申…

会社法人等番号の提供による省略

不動産登記において会社法人等番号を提供することで、省略できる添付書類は以下の通りです。 ・名称変更登記における名称変更証明書 ・住所証明書 ・住所変更登記における住所変更証明書 ・代表者の資格証明書 なお、省略することができるのは、現在の会社法…

判決による登記

民事訴訟法上、判決は「給付判決」「確認判決」「形成判決」の3種類がありますが、不動産登記法第63条の判決は「一定内容の登記手続を命ずる給付の確定判決」でなければなりません。よって、形成判決や確認判決では、所有権保存登記以外の登記を単独で申…

依頼者の親及び兄弟姉妹の相続登記

現在、手がけている案件で依頼者の父親及び姉が被相続人になる相続登記案件があります。この件は、依頼者の父親の相続については相続税はかからないものの、父親の後に亡くなった姉(未婚で子どもはなし)の相続については相続税がかかるようです。 父親及び…

止まっていた相続案件は無事完了

先月末に申請した旧法相続がらみの相続登記ですが、通常よりも時間がかかったものの無事に完了しました。登記官からは昭和20年に亡くなった相続人の遺産相続につき確認の連絡があっただけでした。旧法における遺産相続の場合、直系卑属が第1順位になり、…

止まっていた相続案件の申請

先日になって遺産分割協議が成立した件ですが、昨日、書類一式を預かりました。遺産分割協議書に不備はなく印鑑証明書も揃っていたので、今日、申請書を提出しました。 相続人は総勢10名で済みましたが、相続関係を証する戸籍等一式が電話帳くらいの厚さに…

専有部分の一部が敷地権化されていないマンション

先日、中古マンションの売買の話があり専有部分の登記簿を確認したところ、敷地権の目的たる土地の表示はあるものの敷地権である旨の登記年月日が記載されていません。また、共同担保目録も確認したところ、敷地権の目的たる土地として表示されている土地の…

止まっていた相続案件が動き出しました

昨年の春に依頼があり止まっていた相続案件ですが、今日になって動き出しました。遺産分割協議がようやく成立したということで、登記申請することになりました。公共事業がらみの案件だったので進まないとマズイ状況でしたが、依頼から1年少々、ようやく大…

相続登記の依頼が断続的に

ここのところ、相続登記に関する問い合わせや依頼が立て続けにありました。不動産業者さんからの紹介があれば、以前ウチで相続手続をしたことがあった方、たまたま目についたからということで来所された方からの依頼などいろいろであります。 ただ、ここのと…

戸籍の郵送請求に時間がかかるように

ここのところ、相続案件で被相続人の除籍謄本や改製原戸籍謄本、相続人の戸籍謄本などの郵送請求が続いていますが、職務上請求書を発送してから手元に届くまでに時間がかかるようになりました。市町村役場とは普通郵便でやり取りしているので、以前よりも時…

増築やリフォームがらみの贈与

現在、子どもが建築資金を出している離れ(附属建物)の新築がらみで、親御さん名義の主たる建物につき、親御さんから子どもへの贈与による所有権移転登記を手がけています。また、以前には子どもが増築資金やリフォーム資金を出した件で、親御さん名義の建…

評価額が100万円以下の土地の相続

先日、固定資産評価額が100万円以下で市街化区域内にある土地の相続登記がありました。評価額の上限が10万円以下から100万円以下になってから初めてのケースであります。 今回の土地は市街化区域内にある近隣の方々と共有している公衆用道路で、評価…

増築に伴う諸々の登記

現在手がけている案件の中に、住宅の増築がらみの案件があります。これは、以前取り上げたケースで、親御さん名義の居宅の脇に息子さんが金融機関で借入れを起こして離れを新築するケースであります。この場合、親御さん名義の居宅を主たる建物として息子さ…

固定資産評価証明書上の床面積と登記簿上の床面積が著しく違う場合・2

先月末に依頼があった相続登記ですが、いくつかある建物の1つにつき固定資産評価証明書と登記簿上の表示が異なっていました。具体的にはこんな感じです。 ☆固定資産評価証明書 主たる建物:所在(略)家屋番号1番 木造瓦葺平家建 居宅 50.00㎡ 附属建…

増築時の住宅用家屋証明書取得における増築とは

住宅を増築した場合において、増築のために住宅ローンを組んだことによる抵当権設定登記をする場合、住宅用家屋証明書を取得できます。(租税特別措置法第75条) さて、このケースにおける「増築」とはどのような場合でしょうか。増築とは、既存の建物や敷…

既に亡くなっている者との共有名義にする相続登記

とあるSNSで出ていましたが、固定資産評価額が160万円の土地につき、持分2分の1:亡A、持分2分の1:Bとする相続登記をする場合の登録免許税の算出方法はどうでしょうか。 この場合、租税特別措置法第84条の2の3第1項により、亡Aが相続する持…

昭和57年1月1日以降に建築された中古住宅の決済

今度、昭和57年1月1日以降に建築された中古住宅の決済があります。買主さんは購入後居住するので、住宅用家屋証明書を取得することになります。 ただ、自治体によっては昭和57年1月1日以降に建築された中古住宅であれば住宅用家屋証明書を取得できる…

仮換地の相続登記は無事完了

先月下旬に申請した仮換地の相続登記ですが、無事に完了しました。登録免許税の算出方法につき照会した件になりますが、評価証明書に記載されている価格で算出しました。 なお、1筆の中に非課税(評価額0円・現況雑種地)部分と課税部分がありましたが、固…

不動産登記における4月1日からの変更点

4月1日から不動産登記において大きく変わる点が2点ほどあります。 まず、中古住宅の売買などでは、登記簿上の建築日が昭和57年1月1日以降であれば新耐震基準に適合している住宅用家屋として扱われ、登録免許税等の軽減などを受けることができます。な…