とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

成人年齢引き下げと相続

先日、昨年夏に受託した相続の件につき相続登記を申請しました。この件は、依頼があった時点では相続人の1人が17歳であり、5月生まれだったので18歳になるのを待っていました。 相続人の1人が18歳になってすぐに遺産分割協議をした上で、相続税の申…

会社法人等番号の提供による省略

不動産登記において会社法人等番号を提供することで、省略できる添付書類は以下の通りです。 ・名称変更登記における名称変更証明書 ・住所証明書 ・住所変更登記における住所変更証明書 ・代表者の資格証明書 なお、省略することができるのは、現在の会社法…

判決による登記

民事訴訟法上、判決は「給付判決」「確認判決」「形成判決」の3種類がありますが、不動産登記法第63条の判決は「一定内容の登記手続を命ずる給付の確定判決」でなければなりません。よって、形成判決や確認判決では、所有権保存登記以外の登記を単独で申…

依頼者の親及び兄弟姉妹の相続登記

現在、手がけている案件で依頼者の父親及び姉が被相続人になる相続登記案件があります。この件は、依頼者の父親の相続については相続税はかからないものの、父親の後に亡くなった姉(未婚で子どもはなし)の相続については相続税がかかるようです。 父親及び…

止まっていた相続案件は無事完了

先月末に申請した旧法相続がらみの相続登記ですが、通常よりも時間がかかったものの無事に完了しました。登記官からは昭和20年に亡くなった相続人の遺産相続につき確認の連絡があっただけでした。旧法における遺産相続の場合、直系卑属が第1順位になり、…

止まっていた相続案件の申請

先日になって遺産分割協議が成立した件ですが、昨日、書類一式を預かりました。遺産分割協議書に不備はなく印鑑証明書も揃っていたので、今日、申請書を提出しました。 相続人は総勢10名で済みましたが、相続関係を証する戸籍等一式が電話帳くらいの厚さに…

専有部分の一部が敷地権化されていないマンション

先日、中古マンションの売買の話があり専有部分の登記簿を確認したところ、敷地権の目的たる土地の表示はあるものの敷地権である旨の登記年月日が記載されていません。また、共同担保目録も確認したところ、敷地権の目的たる土地として表示されている土地の…

止まっていた相続案件が動き出しました

昨年の春に依頼があり止まっていた相続案件ですが、今日になって動き出しました。遺産分割協議がようやく成立したということで、登記申請することになりました。公共事業がらみの案件だったので進まないとマズイ状況でしたが、依頼から1年少々、ようやく大…

相続登記の依頼が断続的に

ここのところ、相続登記に関する問い合わせや依頼が立て続けにありました。不動産業者さんからの紹介があれば、以前ウチで相続手続をしたことがあった方、たまたま目についたからということで来所された方からの依頼などいろいろであります。 ただ、ここのと…

戸籍の郵送請求に時間がかかるように

ここのところ、相続案件で被相続人の除籍謄本や改製原戸籍謄本、相続人の戸籍謄本などの郵送請求が続いていますが、職務上請求書を発送してから手元に届くまでに時間がかかるようになりました。市町村役場とは普通郵便でやり取りしているので、以前よりも時…

増築やリフォームがらみの贈与

現在、子どもが建築資金を出している離れ(附属建物)の新築がらみで、親御さん名義の主たる建物につき、親御さんから子どもへの贈与による所有権移転登記を手がけています。また、以前には子どもが増築資金やリフォーム資金を出した件で、親御さん名義の建…

評価額が100万円以下の土地の相続

先日、固定資産評価額が100万円以下で市街化区域内にある土地の相続登記がありました。評価額の上限が10万円以下から100万円以下になってから初めてのケースであります。 今回の土地は市街化区域内にある近隣の方々と共有している公衆用道路で、評価…

増築に伴う諸々の登記

現在手がけている案件の中に、住宅の増築がらみの案件があります。これは、以前取り上げたケースで、親御さん名義の居宅の脇に息子さんが金融機関で借入れを起こして離れを新築するケースであります。この場合、親御さん名義の居宅を主たる建物として息子さ…

固定資産評価証明書上の床面積と登記簿上の床面積が著しく違う場合・2

先月末に依頼があった相続登記ですが、いくつかある建物の1つにつき固定資産評価証明書と登記簿上の表示が異なっていました。具体的にはこんな感じです。 ☆固定資産評価証明書 主たる建物:所在(略)家屋番号1番 木造瓦葺平家建 居宅 50.00㎡ 附属建…

増築時の住宅用家屋証明書取得における増築とは

住宅を増築した場合において、増築のために住宅ローンを組んだことによる抵当権設定登記をする場合、住宅用家屋証明書を取得できます。(租税特別措置法第75条) さて、このケースにおける「増築」とはどのような場合でしょうか。増築とは、既存の建物や敷…

既に亡くなっている者との共有名義にする相続登記

とあるSNSで出ていましたが、固定資産評価額が160万円の土地につき、持分2分の1:亡A、持分2分の1:Bとする相続登記をする場合の登録免許税の算出方法はどうでしょうか。 この場合、租税特別措置法第84条の2の3第1項により、亡Aが相続する持…

昭和57年1月1日以降に建築された中古住宅の決済

今度、昭和57年1月1日以降に建築された中古住宅の決済があります。買主さんは購入後居住するので、住宅用家屋証明書を取得することになります。 ただ、自治体によっては昭和57年1月1日以降に建築された中古住宅であれば住宅用家屋証明書を取得できる…

仮換地の相続登記は無事完了

先月下旬に申請した仮換地の相続登記ですが、無事に完了しました。登録免許税の算出方法につき照会した件になりますが、評価証明書に記載されている価格で算出しました。 なお、1筆の中に非課税(評価額0円・現況雑種地)部分と課税部分がありましたが、固…

不動産登記における4月1日からの変更点

4月1日から不動産登記において大きく変わる点が2点ほどあります。 まず、中古住宅の売買などでは、登記簿上の建築日が昭和57年1月1日以降であれば新耐震基準に適合している住宅用家屋として扱われ、登録免許税等の軽減などを受けることができます。な…

仮換地の相続登記・2

先日、相続登記の依頼がありました。今回は物件が隣町の仮換地でした。ここは一昨年にも相続登記を手がけたところでしたが、登録免許税の算出に際して仮換地証明書と今年度の固定資産評価証明書の写しをいただき、一昨年手がけた時の資料を確認した上で管轄…

包括委任状と会社法人等番号

今日、久々に包括委任状を添付する抵当権設定登記の依頼がありました。具体的にはこんな感じです。 (例)抵当権者 株式会社A公庫(取扱店 N中央金庫U支店) この場合、株式会社A公庫の会社法人等番号を登記申請書の「抵当権者」のところに記載する必要…

共有者が3名以上いる持分放棄

共有者が3名以上いるケースでそのうち1人が持分放棄をした場合はどうなるでしょうか。 (例)共有者 A:6分の1 B:6分の3 C:6分の2 上記のケースでBが持分放棄した場合はどうでしょうか。Bの持分はA、Cの共有持分割合に応じて移転することに…

公正証書遺言が2通ある相続・2

先日、このような相続の依頼がありました。ポイントは3点になります。 1.公正証書遺言が2通あり内容が全く異なる(新しい方が優先) 2.包括遺贈ですが、受遺者が相続人になった場合は相続させる。 3.遺言書に記載されている受遺者の氏と現在の氏が違…

債務引受人が亡くなったことによる確定根抵当権の免責的債務引受

今回、数年前に免責的債務引受により債務者を変更した確定根抵当権につき、債務引受人が亡くなったことによる債務引受による根抵当権の債務者変更登記の依頼がありました。 一度、根抵当権の債務者につき、債務者の相続による変更登記と免責的債務引受による…

(根)抵当権抹消登記の登記原因

(根)抵当権抹消登記の登記原因にはいろいろあります。具体的には以下の通りになります。 1.抵当権抹消 ・年月日弁済:被担保債権を全額返済した場合 ・年月日解除:抵当権設定契約を解除した場合 ・年月日放棄:抵当権者が抵当権を放棄した場合 ・年月日…

管轄が異なる物件を追加担保にする場合・3

先日、管轄が異なる物件を追加担保にするケースにつき取り上げました。この件につき、金融機関から、追加設定物件たるB管轄の土地の登記事項証明書記載の共同担保目録から、既に抹消されている既設定物件たるA管轄の土地の表示がいつ抹消されるかとの問い…

機械器具目録の抹消

機械器具目録に記載されている機械器具全部を抹消し、工場抵当から普通抵当権に変更する場合には、以下の登記をする必要があります。 登記の目的:抵当権変更 登記原因:「年月日機械器具備付廃止」「年月日変更」など 変更後の事項:「工場抵当法第3条抵当…

機械器具目録の変更

工場抵当が設定されている物件につき、新しい機械・器具を設置した場合には機械器具目録の変更登記をする必要があります。また、機械・器具を売却した場合や機械・器具が滅失・消失した場合にも同様です。機械器具目録変更登記の申請書は以下の通りです。 登…

本籍地の記載のない戸籍附票を添付した相続登記

戸籍の附票の様式が1月17日に変わりました。様式変更後に、ワシの地元支局に相続登記を申請した際に、被相続人の最後の住所を証する書面として、本籍地及び筆頭者の記載がない戸籍附票を添付したところ、登記がそのまま完了しました。 今回のケースでは、…

管轄が異なる物件を追加担保にする場合・2

昨年末に管轄が異なる物件を追加担保とする抵当権追加設定登記を申請しました。この登記の完了前に既設定物件の抵当権が抹消されました。時系列順に並べるとこんな感じです。 1.物件 ・既設定物件:土地(A管轄) ・追加設定物件:土地(B管轄) 2.事実…