とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

共有持分放棄と贈与

不動産の共有持分放棄をすると民法255条により、放棄した持分は他の共有者に帰属することになります。よって、AとBが共有の不動産につきBが共有持分放棄をした場合、Bの持分は他の共有者たるAに帰属することになります。ただ、共有持分放棄によるB…

会社と清算人との利益相反

先日手がけたみなし解散させられた株式会社の法定清算人就任の件ですが、会社名義の不動産があり、代表清算人が買い取る予定だそうです。そうすると、会社と代表清算人とで利益相反になります。 会社と清算人の利益相反行為については、清算人会が設置されて…

代表者変更と不動産登記

昨日申請した地元のJAの抵当権設定登記ですが、JAの代表者が5月28日に行われた総代会で変わりました。よって、抵当権者たるJAの委任状には新代表者を記載する必要があります。 ただ、JAの代表者変更登記は今月中旬に申請するとのことです。そのた…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・6

現在手がけているフィリピン在住フィリピン人が売主の決済ですが、GW前に農地法第5条許可の取り下げと再申請が無事に完了しました。そこで、売買による所有権移転登記用の宣誓供述書を売主さんのところに送り、現地のノータリーパブリックで署名してもら…

亡くなっている方名義にする相続登記

先日、数次相続になっている土地の相続登記の依頼がありました。戸籍類を確認したところ、第1次相続については必要な書類が出揃ったものの、第2次相続については相続関係が複雑なため一筋縄ではいかないです。 第1次相続については、被相続人の子どもが相…

名字が何度も変わっている氏名変更登記

先日、名字が何度も変わっている方の氏名変更登記の相談がありました。もちろん、住所も変わっています。どのように変わっているかは以下の通りです。 登記簿上の住所氏名:A市B町1番地 甲野花子 ↓ 昭和60年5月1日住所氏名変更:A市C町2番地 乙野…

相互銀行名義の抵当権抹消・2

先日、ここで取り上げた相互銀行名義の抵当権抹消の件です。抵当権設定登記済証がなく事前通知制度を利用して抹消することになりますが、事前通知が来週明け早々には目処が立ちそうです。よって、順調にいけば今月中には登記が完了すると思います。 今回は、…

附属建物がある中古住宅の売買による所有権移転

今回、附属建物たる物置がある中古住宅の売買の相談がありました。中古住宅の場合、租税特別措置法第73条により建築後20年以内であれば登録免許税が軽減される場合があります。さて、今回は附属建物たる物置がある中古住宅ですが、登録免許税はどうなる…

法定相続人が配偶者だけになるケース

相続登記案件において、法定相続人が配偶者だけになるケースを手がけています。今回はこのような事実関係によるものです。 1.被相続人の子ども全員が相続放棄をしている。 2.被相続人の両親ともに既に亡くなっている。 3.被相続人には兄弟姉妹はいない…

信用金庫などの取扱店の表示について

信用金庫や信用組合、信用保証協会が(根)抵当権者になる場合、今までは、原則として取扱店を表示することができなかったですが、令和2年4月に発行された登記研究第866号の質疑応答によると、取扱店の表示が可能になったとのことです。 信用金庫や信用…

相互銀行名義の抵当権抹消

先日の金融機関の支店名義の抵当権抹消が終わってホッと一息ついたところで、今度は相続がらみで相互銀行名義の抵当権抹消の依頼がありました。 こちらについては現在どこの銀行なのか分かっていたので、連絡を取った上で進めていきます。なお、相互銀行から…

金融機関の支店が抵当権者である場合・3

金融機関の支店が抵当権者になっていた古い抵当権の抹消の件ですが、先週水曜日に申請したところ、今週の月曜日に金融機関から事前通知が届いたので発送する旨の連絡がありました。そして、昨日、無事に完了し、今日、登記事項証明書を取得しました。あとは…

公正証書遺言による相続登記続き

ここのところ、公正証書遺言による相続登記が続いています。公正証書遺言であれば家裁での検認手続が不要なので、被相続人死亡の記載がある戸籍謄本と最後の住所が出ている住民票除票または戸籍附票、相続する人の戸籍謄抄本と住所証明書(住民票または戸籍…

印鑑証明書の添付省略

先月末から、不動産登記において会社・法人の会社法人番号を提供することによる印鑑証明書の添付省略の取扱いが始まりました。 先日ここで取り上げた金融機関の支店が抵当権者である抵当権抹消登記申請で事前通知制度を利用することになったので、登記義務者…

金融機関の支店が抵当権者である場合・2

担保権者が地元の金融機関の支店名義で登記されている古い抵当権抹消の件ですが、前提となる相続登記が完了したので、依頼者経由で金融機関の支店に資料を持って行ってもらったところ、すぐに金融機関の担当者から連絡がありました。 コンピュータ化前の閉鎖…

外国人の帰化に伴う名変登記

今日、日本に帰化された方の名変登記の相談がありました。登記簿上の氏名がいわゆる通称名で、帰化したことにより名前が変わったというケースです。 日本に帰化前の本名:キャスバル・レム・ダイゴン(Casval Rem Daigon) 登記簿上の氏名:甲野春男(通称名…

仮換地の相続登記

先日、依頼を受けた相続登記ですが、今日、今年度の価格通知書を取得し確認したところ相続物件の一部が仮換地だったことが判明しました。ただ、価格通知書からだけでは仮換地であることが読み取れないため、仮換地の指定通知書も価格通知書と一緒に添付する…

金融機関の支店が抵当権者である場合

先日、相続登記の依頼を受けた際に不動産の登記情報を確認したところ、大正時代に設定された古い抵当権の登記がありました。抵当権者は地元のA銀行です。なお、A銀行の本店所在地は昭和40年代に変わっています。 (乙区) 1番 抵当権設定 抵当権者(住…

会社及び法人の印鑑証明書が添付不要になりました

不動産登記申請において、会社法人が登記義務者になるケースで委任状に届出印を押印の上、印鑑証明書の添付を要するケースがあります。所有権移転登記で会社法人が登記義務者になる場合や、担保権設定登記で会社法人が担保設定者になる場合などが挙げられま…

道路部分の相続登記

先日、道路持分の相続登記の依頼がありました。数年前に母屋と敷地の相続登記をしたものの、道路部分の相続登記を漏らしてしまったとのことでした。道路部分は近隣の方々と共有であるため、被相続人の単独所有だった母屋と敷地の評価証明書とは別になってい…

日本に居住していない者が不動産を売却した時の所得税

日本国内に住所がなく、かつ、現在まで引き続いて1年以上日本国内に居所がない日本人および外国人(外国法人を含む)が、日本国内の不動産を売却した場合、原則として、買主さんが譲渡所得税分を源泉徴収し納付することになります。よって、売主さんは売買…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・5

今週月曜日に所有権登記名義人住所変更登記を申請したフィリピン在住フィリピン人が売主になる決済案件ですが、今日の午後に所有権登記名義人住所変更登記が完了しました。 よって、ようやく登記簿上の住所がフィリピン国内の現住所になったため、農地法第5…

固定資産評価証明書の年度にご注意を!

3月も中旬に差しかかり、あと半月で新年度になります。現在、不動産の売買や贈与、相続の登記手続の準備を進めておられる方は、お手元の「固定資産評価証明書」の年度にご注意下さい。 4月1日以降に、法務局に申請する不動産登記手続に使用することができ…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・4

現在手がけているフィリピン在住フィリピン人が売主の決済の件ですが、日曜日に売主さんから送られてきた宣誓供述書を郵便局で受け取り、今日、所有権登記名義人住所変更登記を申請しました。この登記が完了した後に農地法の許可申請関係の手続を進めること…

会社・法人の印鑑証明書が不要になります

今年の3月末から、不動産登記申請において会社法人等番号を有する会社・法人が申請人になる場合、会社法人等番号を提供すれば印鑑証明書が不要になるそうです。 また、会社法人等番号を提供しない場合に添付する登記事項証明書も、作成後1ヵ月以内から3ヵ…

数次相続登記の合意解除による抹消は完了

先週申請した遺産分割協議の合意解除による抹消と相続登記は無事に完了しました。申請後、登記官から連絡がありましたが根拠となる書籍を伝えたところそのまま無事に完了したようです。 今回は相続登記の抹消だけでなく相続登記もしたので、すんなり完了した…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・3

昨年から手がけているフィリピン人が売主の決済の件ですが、翻訳業者さんに依頼していた所有権登記名義人住所変更登記用の宣誓供述書の翻訳が一昨日終わりました。そこで、昨日の午前中に宣誓供述書をEMS(国際スピード郵便)で売主さんのところに発送しまし…

旧根抵当権の登記・2

この根抵当権については平成14年にも極度額550万円として他の物件に根抵当権追加設定登記がなされてます。その前提として以下の登記をしています。 1.1番根抵当権登記名義人本店変更登記 2.極度額の増額部分350万円を旧根抵当権から分割して現…

旧根抵当権の登記・1

これから手がける決済案件で、売買物件にこんな根抵当権が設定されてました。これは昭和41年に登記された旧根抵当権の登記で、昭和44年に順位番号2番で極度額増額登記がされています。旧根抵当権では極度額増額変更をする際に後順位担保権者などの利害…

数次相続登記の合意解除による抹消

今日、数年前に相続登記を手がけた方から、一部の土地につき名義を変えたいとの相談がありました。その土地は市街化調整区域にあり登記簿上の地目は田でした。また、相続登記をした年度の評価額が数千円だったため現況も田もしくは畑で課税されている可能税…