とある司法書士の戯れ言

KIKURINGの司法書士ライフと日常

不動産登記

独立行政法人住宅金融支援機構の取扱店の表示・2

(独)住宅金融支援機構の抵当権設定登記を申請する際に、取扱店を入れることが多いです。登記可能な取扱店の表示はこんな感じです。 ・取扱店 株式会社〇〇銀行 ・取扱店 株式会社XX銀行B支店 なお、以下の取扱店の表示は管轄によってまちまちのようです。 …

急遽本人確認情報を添付することに!

今日の夕方から決済がありましたが、売主さんが登記識別情報をなくしてしまったことが判明したため、急遽、本人確認情報を作成して添付することにしました。 本人確認自体はスムーズに進みましたが、手元にあった職印証明書の有効期限(発行日から3ヵ月以内…

不動産登記記録例の改正

オンライン申請システムが新しくなったことに伴い、不動産登記記録例が改正されてます。それに伴い、登記申請書の記載方法も若干変わっているようです。ワシが間違いやすい箇所だけ抜粋します。 1.登記の目的に読点を入れるケース 例:所有権登記名義人住…

今年最初のオンライン申請案件は無事完了

オンライン申請システムのバージョンアップ後、最初に申請した売買による所有権移転登記は無事に完了しました。この件は管轄が地元ではなく、かつ、昨年中に売買代金は支払済みだったので、ウチで登記申請手続をするだけでした。 この件は、以前ここで取り上…

登記識別情報に関する証明請求

登記識別情報に関する証明として以下の証明があります。 1.有効証明:通知された登記識別情報が有効であることの証明 2.不通知・失効証明:登記識別情報が通知されていないことの証明、通知された登記識別情報が失効していることの証明 これらの証明を請…

今年最初の不動産登記オンライン申請

今日は朝イチで売買による所有権移転登記をオンライン申請しました。今日から新システムに切り替わるので、昨日、業務用ソフトなどのバージョンアップをした上で、申請データと登記識別情報データを改めて作成しておきました。 先週の仕事始めの時のような不…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済・2

昨年から手がけているフィリピン在住のフィリピン人が売主の決済の件ですが、農地法の許可の取り直しになってしまったため、仕切り直しになってしまいました。そのため、農業委員会及び法務局と打ち合わせをした結果、以下の手順で進めることにしました。 1…

登記識別情報の未失効確認

昨年末に依頼があった売買の件で、昨日、売主さんから関係書類一式が送られてきました。この件については登記簿を確認する限り売主さんが土地を取得してから登記をされていないはずでしたが、送られてきた登記識別情報を確認したところ、一度開封され、再封…

農地から非農地への地目変更登記後の所有権移転登記

先日、このような売買による所有権移転登記の依頼がありました。事実関係を時系列順に並べるとこのような感じです。なお、売主はAで買主はBとします。 1.令和1年9月1日、AB間で売買契約を締結した。なお、BがAに対し売買代金全額の支払をもって所…

農地法の許可と譲渡人の住所

現在手がけている件で、農地法の3条もしくは5条許可書記載の譲渡人の住所が間違っているケースがあります。この件につき農業委員会に確認してみたところ、農業委員会は譲渡人の住所については「登記簿上の住所と農地法の許可申請書(または農地転用届出書…

財産分与による所有権移転

離婚による財産分与による所有権移転登記の登記原因証明情報として以下のものが考えられます。 1.裁判による離婚の場合 ・離婚調停調書+離婚した記載のある戸籍謄抄本 ・審判書+離婚した記載のある戸籍謄抄本 ・和解調書+離婚した記載のある戸籍謄抄本 …

売主さんが遠方在住の決済

先月中旬以降、売主さんが遠方在住だった決済が続きました。売主さんの居住地は、北海道、関西、都内、神奈川県内とワシの地元周辺ではありませんでした。 そのうち、売主さんが北海道の方のケースと都内の方のケースでは、電話と郵便による書類のやり取りで…

物件数が20を超える抵当権抹消登記は完了

先日申請した物件数が20を超える抵当権抹消登記ですが、今日の夕方までに無事に完了しました。この件の前提として相続登記の依頼を受け手がけているので、抹消登記完了後に登記事項証明書を取得することになります。 数年前に依頼があったこの件ですが、今…

フィリピン在住のフィリピン人が売主の決済

現在。フィリピン在住のフィリピン人が所有している土地の売買を手がけています。この方は一時日本にいたものの、諸事情により在留期間切れで本国であるフィリピンに帰国してしまいました。そして、所有していた不動産を処分することなく帰国してしまったよ…

物件数が20を超える抵当権抹消登記

いったん中断し復活した相続案件ですが、相続登記自体は全て無事に完了し、売却に関する相談があったり、細切れになっている土地の合筆に関する相談があったりしてます。また、相続登記が完了したこともあり、被担保債権の返済が終わっている抵当権の抹消な…

不動産登記におけるQRコート付書面申請について

令和2年1月14日から書面申請の一形態として、申請用総合ソフトで登記申請データを作成し送信した後に、QRコード付の当該書面申請書をプリントアウトして添付書類と一緒に法務局に提出する方法が始まるそうです。 この方法だと、登記申請データに電子署…

農地法の許可書で当事者の住所等に誤りがある場合

現在手がけている件です。農地法の第5条許可書に記載されている譲渡人(売主)の住所が旧住所で、行政書士さんが許可申請前に住所移転しているのを見落としたようです。 このケースでは登記簿上の住所自体が旧住所のままなので、所有権移転登記の前提として…

本人確認情報における第2号書類

本人確認情報における第2号書類として下記の書類が挙げられます。(不動産登記規則第72条第2項第2号)そして、当該申請人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもののうち、下記の書類のいずれか2種類以上の提示が必要になります。 ・国民健康保険、健…

一度中断した案件の再スタート

2、3年前に受託したものの中断した相続登記案件ですが、先週末に再度依頼があり、登記申請に至りました。相続登記完了後に(根)抵当権の抹消もあります。依頼者は年内にスッキリしたいとの意向なので、相続登記申請後、(根)抵当権抹消のために担保権者…

遺産分割を原因とする所有権移転登記と租税特別措置法第84条の2の3

租税特別措置法第84条の2の3の規定ですが、相続登記だけでなく遺産分割を原因とする所有権移転登記にも適用があるか否かにつき、登記研究第859号138頁の質疑応答に見解が出ていました。結論は第1項、第2項ともに適用されるとのことです。 第1項…

災害被災者が登記をする場合・2

先述の被災建物の代替建物の所有権保存登記や移転登記、代替地を取得するための所有権移転登記をするのと同時に、代替建物の新築もしくは取得及び代替地の取得のために金融機関等から借入れをし、所有権保存登記または所有権移転登記と同時に抵当権設定登記…

災害被災者が登記をする場合

平成28年4月1日以降に発生した自然災害により被害を受けた方が、被災した建物を建替えた場合や代替建物及び代替地を取得した場合、災害の発生した日から5年を経過する日までに必要な登記をすれば登録免許税が非課税になります。具体的には以下のケース…

特例民法法人の移行による登記

財団法人が一般財団法人に移行した際に「年月日名称変更」を原因とする所有権登記名義人氏名変更登記をすることになり、登録免許税は登録免許税法第5条第14号により非課税になります。 さて、一般財団法人Xが所有する土地1筆の登記簿の記載が下記のよう…

既にない銀行名義の抵当権抹消

先日、住まいの補助金制度がらみの贈与による所有権移転登記と既にない銀行名義の抵当権抹消の依頼がありました。抵当権者は「株式会社太陽神戸銀行」です。 調べてみると太陽神戸銀行は1990年に「三井銀行」に吸収合併され「太陽神戸三井銀行」になった…

道路部分の持分移転登記

先日、業者さんから照会があったケースです。今度、Aさん所有の土地と道路部分(2分の1)、Bさん所有の土地と道路部分(2分の1)をCさんが一括購入することになりました。なお、担保権など第三者の権利は設定されてません。 この場合、売買契約はAC…

空き家対策としての相続&贈与・2

空き家対策としての相続&贈与の件ですが、最終段階になりました。相続と本来の所有者への贈与は終わっているので、今度は本来の所有者から隣接する土地と建物を所有する会社に贈与することになります。 今回は「個人から会社」への贈与になるため個人間の贈…

領収書に収入印紙を貼付するか否か

不動産の売買で契約書には収入印紙を貼付することになりますが、領収書についてはどうでしょう。 1.個人が売主の場合 不動産名義が個人で、かつ、自宅などのマイホームやセカンドハウスなど、自ら住むための物件で「非営利」な場合は、売買代金の領収証に…

登記申請する時間帯の指定がある場合

今日あった決済ですが、お客さんから登記申請をする時間帯を指定されました。今日は赤口で「午前11時から午後1時までの間に申請するのが良い」とのことなので、その時間帯に申請して欲しいとの希望がありました。 さて、登記申請する時間帯の希望があった…

相続&贈与の依頼は無事に完了

先月下旬から立て続けにあった相続&贈与の依頼ですが、全て無事に完了しました。そのうち1件は地元の空き家対策関係で、敷地につき「登記名義人が既に死亡していることによる相続登記」と「実際は登記名義人から取得している建物所有者への贈与による所有…

一筆の土地に公衆用道路部分が含まれているケース

先日申請した決済案件につき、管轄法務局から登録免許税の追加納付の件で電話がありました。今回の売買物件のうち土地の固定資産評価証明書の表示が以下の通りになっていたものです。 ☆土地の登記簿上の表示 O市P町1番1 宅地 1000㎡ ☆土地の固定資産…